不動産ネット営業・集客・成約によく効くブログを目指します。

ちょっと、FBとかでも住宅ローン破綻の話の話題が最近よく流れてくるんでこんなことを思いました。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2018.05.16 Wednesday

ぼくね、自分トコの提供商品(サービス)の「ローン講座くん」すきなんですよ。自分トコの商品(サービス)なんだから当たり前だけど。

なんでかって言うと、お客さんにきちんと大事なことを伝えられるから。そして、多くの不動産会社が大事なこの事実を伝えないから。多くの不動産会社で住宅ローンの説明っていうのはお客さんのためではなくて、この客がいくら引っ張ってこれるかの確認でしかないから。

 

住宅ローンの破たんって、やっぱり悲しいじゃないですか。夢のマイホームを買ったつもりがそれで苦しくなって家庭破綻なんて。

 

不動産の営業マンはそりゃ売るに必死ですから、会社規模が大きくなればなるほどノルマに追われて住宅ローン借りられる客には借りさせてさっさと決済しちまえってなりますよ、そりゃ。それが悪いとは言い切れない。だって、そんなのどこの業界だって同じだから。世の中、営業マンは数字に追われて少々の無茶はするのが当たり前。

 

でも、夢のマイホーム購入で住宅ローン破綻なんて絶対してほしくない。不動産営業マンの皆さんにもそんな商売なんて絶対してほしくない。心がぶっ壊れてる根っからの悪党は客に売りつけても何も思わないんだろうけれども、多くの普通の営業マンはノルマに追われて上司に怒られてやむを得ず必死に売ってる。そして会社を辞めて一生心に傷を負い続ける。

 

最近、住宅ローン破綻の話とかネットでよく見ます。

 

 

十数年前、僕が初めて買った家も築浅の「任売物件」でした。別に誰も死んでないし、僕はすでに業界人だったんで任売であろうと気にしないし、僕が不動産を買うことで売主さんが救われるということで買いました。

ただ、掃除はされてなかったので、子供部屋であろう部屋に残された玩具とか、ペットがいたであろう残骸とかを担当営業マンと片付けたのはしんどかったな。。。夢をもって高い新築一戸建て買ったんだろうにね。悲しいよね。

 

昔からの不動産あるあるですが、書類関係をゴニョゴニョしてローンを通す方法ってあるかと思います。いまだにやってる会社もあるかと思います。ただ、最近、かぼちゃの馬車騒動でそのやり方もバレてマスコミに大々的に報道されていますので、今後は通じなくなってくるでしょう。

 

そもそもネットの時代になって、昔ながらの押し込み営業はドンドンしんどくなることでしょう。

自社ホームページもポータルも物件情報に頼った営業も限界にきているでしょう。

 

そろそろ営業手法をチェンジしていきましょう。

押し込み営業からコンサルティング営業(提案型)へ。

集客のためにはしっかりとした情報発信を。

 

とりあえず、もう押し込み営業なんてやってねーよ、ってしっかりした不動産会社さんは、上記のような住宅ローン破綻の話をブログに書くとよいですよ。さっきユーチューブとかあさったらいっぱい動画もあったし。たぶんお客さんが一番気になることだし、まぁ、カネ(支払い)の話は誰もが気になることだし心配なことなので、自社のブログできちんと書いて伝えることで「うちは正直で良い不動産屋」をアピールできます。

 

ちょっと、FBとかでも住宅ローン破綻の話の話題が最近よく流れてくるんでそんなことを思いました。

消費税上がったら〜って住宅関連の減税を政府も考えているみたいですけど、だったら消費税なんか上げるなよっておもうけども、まぁ消費性は意地でもあげるみたいなんで、そうなると住宅関連は冷え込みますし、いま都市部を中心に不動産価格はもう天井なんでこれを引き金に大暴落の危険性も考えられます。

 

まぁ、どうなるんでしょ。どうなっても我々中小零細はがんばっていかないとね!

 

 

  
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【不動産会社さん向け】いつか顧客のニーズが発生したときに捕まえるイメージ植え付け脳内SEO・No.1戦略について

Category:不動産業 集客と成約 Date:2018.04.20 Friday

先に書いた記事が思わず好評でご意見もいただいたので、ちょっと詳しく書いておきます。

 

▼この部分ね。

空き家の増加、売り物件をどうやったら受託できるのか、って不動産仲介業者さんの大きなテーマだと思うんですが、みんな一括サイトばっかり行っちゃって、そのすきにせっせと投げ込みチラシ入れ続けている住友不動産は紙と刷り込みで受託ナンバーワン。

しょっちゅうチラシ入れられてたらウザいかもしれないけども、いざ売却を考えたときに、やっぱりそこがパッと頭に浮かんでしまうよね。つまり脳内SEOナンバーワン。

チラシは効果ないって切り捨てがちだけど、入れてすぐ鳴る単発効果じゃなくて、イメージ刷り込み・忘れないでね効果が高いので、地域で自社の存在を知らしめる大事な武器だと思います。イメージ広告みたいなもの。必要経費。

 

そんなことを思いました。

 

スミフの伝統チラシといえば白地用紙に赤青2色の輪転刷りですが、京都の家には下記のようなチラシが入ってきます。

最近の台紙の色はこうなのかな?No.1の出来る営業マンはオリジナルカラーなんでしょうか。よくわかりませんが。

 

不動産集客できるチラシ

 

さて、このチラシが2〜3日に一回は入ってきます。

そのほかの不動産チラシもたまに入ってますが、ここほど頻繁には入ってきません。

僕は仕事柄チェックしますが、そうでない一般の人でもどうやらこの人の認知はこの辺では高いようでした。

似顔絵と名前連呼の効果は結構あるのだなとびっくりしました。

 

関東でも関西でも同社のチラシはよく入っているので、全社的な戦略なのでしょう。

たまに入れてくる他社があいかわらず物件なのに対して売却募集が多いです。

 

思い起こせば、10ほど前はリハウスが一番強くてそのあとを追いかけているイメージがありましたが、リハウスはリハウスガールのCMやめたあたりから存在感が弱まった感じがあって、そこでスミフがアクセル吹かした感がありました。

 

両社の業績はどうなのかな、と思いましたら両社ともホームページに実績公開されてました。

 

下記は三井不動産リアルティ全体の仲介件数なのでリハウスブランドだけってわけじゃないかもしれませんが、2016年度で38,612件もの仲介実績です。

三井のリハウス仲介件数

 

対して住友不動産販売は2016年では35,987件2017年では36,108件の仲介実績となっています。

 

住友不動産 仲介件数

 

なんか、両社同じような数字ですが、三井のほうが2014年にガツーンと減ってますね。

リーマンは08年だし、3.11は2011年だし、ちょっと何があったかはわかりません。当時の決算説明資料などでも触れられていません。

 

ま、どっちともすごいですね。でも、そんなことはどうでもいい。

 

チラシを入れ続けることによって、イメージ刷り込み・忘れないでね効果が高いので、地域で自社の存在を知らしめ、その結果、顧客の脳内SEOでNo.1を取るのだということが言いたい。

 

空き家時代のいま、家を売って老人ホームに入ろうか、はたまた自宅を処分してマンションへ買い替えようか、と悩んでる方々は多いはず。また移住を考えるリタイア世代も多いはず。

そうした人はパソコンやスマホよりも紙でしょう。我々、昭和な現役世代だってスマホ一色ってよりもまだアナログのほうが好きだもの。

 

パソコンやスマホは検索するなりリンクを押すなり「ユーザーの自発的な行動」がないとたどり着いてくれないけど、チラシはこちらから相手へのアプローチ。マーケティングで、前者をプル型、後者をプッシュ型、などと言います。

ずーっと待ってても着てはくれないけど、ずーっとアプローチし続けてたらいつかは振り向いてくれるかもしれないって感じでしょう。

 

昔こんなことがありました。

 

首都圏のとある不動産屋さん。けっこう老舗、スタッフも多い会社。店舗もいい場所にある。そこの社長が豪語するわけ「うちは立地もいいし長くやってるし多分知らない人はいない」って。

で、なんかの折に、知名度調査をした際に思わぬ事態が発覚します。たしか前面道路と駅で聞き取りアンケートをしたときに、ほとんどの人がその会社を知らなかった、と。

 

なぜ人々が知らなかったかっていうと、普通に生活してる分には不動産屋にあまり用がないから。

「いわれてみればあそこに不動産会社あった気がする」「名前までは知らない」みたいな。

 

一生のうちに何度も家を買う人はおらず、賃貸でもそう頻繁に引っ越す人はは少なくまして同じところから借りる人も少ないからです。用がない、自分に関係のない世界のことなんか、忙しい現代人はあまり気にかけてくれません。

たとえば、日本マタイって会社知ってます?包装容器ではシェアナンバーワンで有名な会社ですが、知らないでしょ?どんなに長くやってたり有名だったりしても人々は自分に関係ないと思ったら知らないんですよ。

 

そして、商売上ではお客さんが知らない=存在しないと同じですから、お客さんに知ってもらう必要があるんです。

 

知ってもらうためにずーっとアプローチし続ける。そのための投げ込みチラシと。

物件情報入れて反響を取る昭和なスタイルじゃなくて、いつか顧客のニーズが発生したときに捕まえるイメージ植え付け脳内SEO・No.1戦略です。

 

そのあたり、大手さんは狡猾に考えてるんでしょうかね。

ちなみにリハウスは首都圏中心戦略で、住友不動産は首都圏外囲い込みの様相が決算資料等からうかがえます。

多くの会社が旧来の「物件だけ」に固執している中で、カシコイ方々は俯瞰的に全体を見ながら戦略を立てているんですね。

 

とりあえず、余裕のある会社さんは、自社エリアでの知名度向上を狙って、継続的な投げ込みチラシやったほうがいいと思いますよ。

 

 

  
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1〜3月の不動産動向、成約落ちてますね。価格は相変わらず上昇基調。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2018.04.19 Thursday

レインズが定期的に不動産の市場動向レポートを発表しているのはご存知ですか?

見てみるとなかなか面白いですよ。

 

今回は、2018年1〜3月の動向。

 

東日本レインズ発表、不動産流通市場動向

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201801-03.pdf

 

中古戸建て住宅の成約件数は3,137件、前年比-5.5%減少。

物件価格は3,239万円、前年比+5.1%上昇。

ちなみに築年数は、20.91年

 

中古マンションの成約は9,884件、前年比-1.6%減少

物件単価は崔渦51.65万円、前年比+4.8%上昇

物件価格は3,361万円、前年比+6.8%

 

概ね成約減少、価格上昇となっています。

特に中古戸建住宅では、なんと5期連続で前年同期比割れという事態。

価格はずっといわずもがなの上昇基調です。

 

 

他方、近畿レインズの発表を見てみると、

 

■中古マンション 成約件数:前年同期比+0.9%でほぼ横ばい 成約価格:同+4.1%で 21 期連続上昇

■中古戸建 成約件数:前年同期比+4.9%で 2 期連続増加 成約価格:同−0.9%でほぼ横ばい続く

 

となっており、中古戸建はやや盛況のようです。

 

近畿レインズ発表、不動産流通市場動向

http://www.kinkireins.or.jp/PR/PR20180416.pdf

 

 

最近、関西と関東を行ったり来たりですが、町の感じを見ると、やはりどこでも空き家が目立つようになりました。

ちょっと郊外に行くとすぐ空き家。でも中心部にいくほどすき間があればすぐ新築建売が出て割と早いサイクルで売れていっています。

成約が落ち込んでいるは、活況を上回るペースで空き家在庫が積みあがているのでしょうかね。

 

FBでお友達の中川さんが書かれた空き家の本が凄い参考になるけど、3年前の本。世田谷みたいなとこでも空き家すごいのかーって衝撃でしたけども、いまはもっと増えてるんでしょうね。三軒茶屋みたいな人気スポットでも裏入ったらけっこう空き家ありますもん。高級住宅街なんか争続的相続でうごかなかったりするのかな。

 

 

空き家の増加、売り物件をどうやったら受託できるのか、って不動産仲介業者さんの大きなテーマだと思うんですが、みんな一括サイトばっかり行っちゃって、そのすきにせっせと投げ込みチラシ入れ続けている住友不動産は紙と刷り込みで受託ナンバーワン。

しょっちゅうチラシ入れられてたらウザいかもしれないけども、いざ売却を考えたときに、やっぱりそこがパッと頭に浮かんでしまうよね。つまり脳内SEOナンバーワン。

チラシは効果ないって切り捨てがちだけど、入れてすぐ鳴る単発効果じゃなくて、イメージ刷り込み・忘れないでね効果が高いので、地域で自社の存在を知らしめる大事な武器だと思います。イメージ広告みたいなもの。必要経費。

 

そんなことを思いました。

 

季節もずいぶん気持ちよくなってきましたね。

繁忙期終わりですががんばっていきましょう。

  
| 不動産業 集客と成約 | 14:59 | comments(0) | trackbacks(0) |

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