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「不動産業界の「経験と勘」ビジネスが終わる日」という記事を読んで

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.05.25 Thursday

「不動産業界の「経験と勘」ビジネスが終わる日」という記事を読んで思うところがありまして、FBに書いていたらちょっとながくなってしまったので、こちらのほうで書いていきたいと思います。
 

ま、記事タイトルは煽りですので、どこもやや過激なのは当たり前ですが、普通に考えて「経験と勘」が当面なくなることはないと思います。やや遠い将来にはやっぱりなくなるとは思いますけども。

 

テクノロジーがすごい発展を遂げてるのはたしかですが、記事文中の米国の物件検索サイト「Zillow」のは結構いい加減で米国でも強い批判があったように記憶していますが、それは是正されたのかな?

 

データとテクノジーに導かれていくのはしょうがないとしても、査定価格って結局は近隣相場によっていくわけだから、担当者のカンとか大雑把だけど売れそうな値段ってのはどこまで行ってもなくならないと思うけどね。

 

むしろデータとAIだけで全国くまなく「はいこの価格!」ってばっちり出るのだろうか?

 

結局データの出した価格の最後の項目は、担当者の現場感で調整されるプラスマイナスで、相場に寄せていくしかないとおもうんだけど?(だったらAIとかいらないじゃんか、と、、、)

 

ってか、データってのはそもそも過去のものだし、AIも情報拾いきれないんだから、開発とかで相場が急騰した地域とか、急な景気後退とか、何かあって値下がりした地域なんかはデータオンリーかつ人的介入を許さない査定って無理だと思うんだけどな。

 

データーとAIで情報くまなく拾って今後この価格!ってのができるまでは相当先のことだと思います。

まだまだテクノロジーオンリーでは無理じゃなかろうか。境界とか見なくていいの?とか。建物の具合は?とか。近隣個人宅っぽいけどヤクザでしょあれ?とか。目視・現場調査・勘と経験なくなしでは無視ってむりでしょ。

 

たとえばバイクなら同じ年式のSRでも使われ方の程度によって全然モノは違うしね。見なくて査定はセコハン市場では無理でしょうやっぱり。いまんとこ。

 

ま、データがあることによって、根拠がクリアになって、昨今問題化している「高値預かり」などのものが是正されていくと、不動産もより透明になって国富に寄与するに違いあるまい。そういう意味ではもっと透明化が必要ですし、エンド(一般国民)が容易にアクセスできる情報源だったりの整備が必要なわけです。

そういう意味で、統合データベースには価値と大きな役割があると思います。

 

また、統合データベースのボタン一つで契約書記載の書類の「たたき台」が出来上がると業者さんもみんな便利ですね。

不動産統合データベースで業務効率がすすめば、まさしく記事文中で述べられてる仲介手数料の下落圧力が強まる可能性もあるかもです。

法規制も変わるでしょうから、統合データベース(=レインズ)へ登録しない業者に厳しい罰則が与えられるようになって、情報登録100%になれば、わざわざ不動産業者ごとに物件を探す必要もなく、民間ポータルの必要もなくなり、不動産業者間の競争もさらに激しくなりそうです。同業他社と差別化できないたんなる物件紹介屋さんは絶滅してしまうかもしれません。

 

そのために、他の不動産会社とはちがう「差別化」と、他社とは違う「営業力・仕事力」をつけていかないと厳しいかもしれませんね。

 

データとAIで価格査定はちょっとどうなの、って思いますけども、データ統合とデータ公開はもはや避けられない時代ですし、人口減と格差社会と、町の不動産屋さんを待ち受ける未来はけして平坦なものではないかと思います。

ウチは不動産会社の味方として町の不動産屋さんの存続発展に寄与できるよう頑張りたいと思います。

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 01:32 | comments(0) | trackbacks(0) |

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なんか、不動産業界も、去年から事態がいろいろ動いてますね。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.05.23 Tuesday

>> 阪急阪神HDが不動産新会社 沿線人口減にらみ首都圏とアジア市場を強化 反応(産経新聞)

>>不動産業界に衝撃、なんと!日本郵政が野村不動産を買収!!(FDJ)

>>住友不、住友不動産販売を完全子会社化

 

上記だけじゃなく、大手・準大手さんは体制を変えてきているのは業界の皆さんご存知の通りです。

今年から動きが見られ始めたということは、昨年からすでにいろいろ下準備があったんでしょう。

のところにも相談に来られましたもん。(ぜんぜんウチの仕事にはならなかったけど)

 

大手がこうも体制を急変させているのはやはり「人口減」と「格差社会」と「ネット社会」への対応ということでしょう。

それだけ「見通しがよくない」「このままではいけない」という強い危機感の現れではないでしょうか。

 

もはや拡大社会ではなく、国も地域も老いていく一方です。我々アラフォーの団塊ジュニア世代がおいていくまであと数十年は続きます。

格差社会もまた続いていくことでしょう。だって経済成長がないんだもん。

地方に行けばわかりますが、かつての賑わいはどこもありません。大都市だって一昔前に比べれば元気がない感じもします。

商店街はシャッター街、昔は賑やかだったお寺のお祭りなんかももうやってない、とか、人がおらず、金回りも悪く、寂れています。

 

これはネットのせいもあるよね。だってネットの本質は「中抜き」と「最適化」だから。

「余計な消費」がなくなるから、経済はミニマム化していくよなーって、ついついスーパーのレジ横にあるガムとか買ってしまう僕は思います。

 

衣・食・住、そのものの市場は人が生きている限り決してなくなりはしませんが、豊かな時代を過ぎ、縮小の時代に入った今では既存の多すぎる会社は自然の摂理の通り数を減らしていくのかもしれません。

先日ホームページをリニューアルさせていただいた会社さんは、それだけで反響が鳴りました。ただ、それは市場が拡大したわけではなく、既存のマーケットの中での同業他社とのこきゃうの奪い合いに勝ったというだけ。だから生き残るために常に奪い合わないといけません。

 

いままでだったら大手もチラシやテレビCMなど大きな費用投下の「マス」で中小零細を圧倒出来ましたが、ウェブを巧みに使う中小零細事業者が出てきた昨今ではなかなか昔のようにも行かないことでしょう。

いまは受託でまだ勝てていますが、それとて今後はどうなるかわかりません。

 

マーケットの縮小をにらみ、現場の非力をにらんで、中小が太刀打ちできない「規模」での勝負をかけるために、大手は事業再編を急いでいるのかもしれませんね。

 

>>不動産業界の「経験と勘」ビジネスが終わる日 国交省も本気!「データ集約」で激変する未来(東洋経済)

 

レインズも姿を変えていきそうですし、今後どうなっていくのでしょうか。

不動産業界が潤ってくれてこその当社ですし、良い方向に行ってくれればと思います。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 00:45 | comments(0) | trackbacks(0) |

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不動産の売りの反響って難しいよねーって話。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.04.26 Wednesday

1万件あたり、ざっくり考えてみる。


持ち家率は世代・年代・地域によって差が大きいし、ざっくり50%とし、持ち家半分で5000戸。欠格事由などを20%くらい見て4000戸。

そのうち30年周期くらいで売買が発生すると考えると、4000戸÷360ヶ月で考えると、世帯1万件あたりの1ヶ月あたりの売買件数はざっくり11件程度。20年周期だと17件程度。


このうち半分が大手・地場大手が持っていくので、地場不動産会社がキメられるのはそれ以下。競争序列に従い強い会社からキメてくのて、そもそも反響段階から弱い会社に反響すら来ないことも往々にしてある。


もちろん、偏りはあるし、都会と地方など地域によって差はあまりに大きいし、個別ごとに変動要因が多岐にわたりかつ多すぎるので一概にどうのこうのは絶対言えないが。


最近、買いの反響はもういらない、という会社が増えました。売りの反響をみんな欲しがってます。

ただ、売り専門のサイトを作ったりしてもなかなか売り反響を取るのは難しく、売却一括サイトに頼りっきりかつそこのユーザーに振り回されっぱなしで不動産会社さんみんな大変です。

これは別段、不動産業界だけでなく、車や保険などどの業界でも同じです。特にセコハン市場はどこも売り(たい)反響が命なので。


うちのお客さんで、ご夫婦でやられてる不動産屋さんで売物件ストックが毎月数十ある会社さんがあります。

そこなどは集客経路は紙・ホームページ・カンバンなどうまくサイクルを回して反響を集めてます。

紙(投げ込み・広告)でも、あるいは紹介とかでも、イマドキは結局自社のサイトを見て来るわけなので、どれかひとつの集客に力を入れるのではなく、すべてをうまく融合して循環して運用するのが大事かと思います。

ま、いきなり電話してくる人もいまは珍しいので反響直前の窓口はやっぱりネットになるのでしょうが。


ネットだと紙と違って自分から情報発信できるし、しっかりと自分のスタイルを情報発信できわかってもらうことができればライバルと比較されても負けませんし。


とりあえず、不動産の全体反響はそんなに多くなく、地域商売ゆえに顧客数はそもそも限られております。チョコレートや洋服みたいにたくさん宣伝してもたくさん売れるわけじゃないです。商圏内の買う売る人の数は限られてます。


限られた人にどう振り向いてもらい、どう他業者との競争を勝ち抜き、自社を選んでもらうか。そのためにどうするか、何だと思います。


不動産も全体成約下がっているようで、その中でも2極化して勝ち負けはっきりしはじめてます。

そろそろ景気も下降しそうですしいい加減上りきった地価も落ちそうですし、ミサイルも落ちそうだし、ちょっと怖いですね。


夏枯れ前の、売り買い反響対策、何かありましたらご相談ください。


ま、頑張っていきましょう。


PS)今日はね、頑張ってスマホで書いてみたよ!


  
| 不動産業 集客と成約 | 14:55 | comments(0) | trackbacks(0) |

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不動産業の動画マーケティングってあんまりないね。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.01.28 Saturday

最近、動画(ユーチューブ)を使っての集客について、ちょこちょこ相談があります。

僕も最近はユーチューブをちょこちょこチェックするようになりましたが、若い子の間ではずっと人気ですよね。

若い子どころか、いまどきは幼児レベルから(おとなしくさせるためとかに)ユーチューブでアニメとか見せてますよね。

 

そんな中での「動画を使って」のマーケティング活動ですが、中小零細企業がやろうとすると、日常の情報発信しか手がありません。

まちがってもユーチューバー不労所得なんて目指してはいけません。もはや無理だと思います。ユーチューブで稼がなくても、本業がある人はそこに着地させることで、本業で稼げると思います。

 

日常の業務を動画で伝える → 自社サイトや来店など本業に導く という当たり前の戦略。

 

これに向けて真摯に取り組むとよかろうと思います。

 

とくに、不動産業界や中古車業界のような、一見素人にはわかりにくく怖い業界では「自己開示(自分の情報をしっかり伝えること)」がものすごく効きます。

ブログの効果を身をもって感じてる方にはピンとくるかもしれませんが、しっかりと情報発信していくことは、それだけで「見えない他業者」に対して圧倒的なアドバンテージを持ちます。

 

「よくわからないお店」対「ブログや動画でよく見るあの人」なら後者のほうが勝ちです。

 

なので、動画集客を目指すなら、気取らず、飾らず、ありのままの自分で言いたいことを言えばいいんじゃないかな、って思います。

 

 ・5〜8分以内(長いとみてくれない)

 ・「1動画1テーマ」にする(わかりやすく・あきさせないため)

 ・起承転結をはっきりさせる

 ・いいこともわるいことも伝える

 ・カメラなんかスマホで十分(外部マイクはあったほうがいいかな)

 

 

▼手作りの動画でいいなって事例はこれ

 

>>「山形県酒田市のバイク屋・鈴木モータース」

 

>>「輸入車の話をしよう〜ロペライオ」

 

 

決まったら物件情報は下げちゃうからか、不動産は探してもなかなかないですね。ないから逆にチャンスかもです。

いろいろ理屈を説く人はいるんだけど、物件情報&説明の上記車のようなのがないです。

(実は、ウチのお客さんで動画撮ってサイトに引用して集客成功している人がいるのだけどそれはお見せできない、、)

 

(追記:よく探したらありました。)

 

https://www.youtube.com/watch?v=Penxt33Db04

 

https://www.youtube.com/watch?v=hVu61kCq8Lc

 

https://www.youtube.com/watch?v=Xk_SUAp8UdM

 

https://www.youtube.com/watch?v=Blrdm7RQ0bM

 

https://www.youtube.com/watch?v=RVtikOREsKg

 

 

ユーチューブから集客を目指すだけではなくて、サイトとかブログとかで引用して相乗効果を生み出す感じに使う、が一番良いのではないでしょうか。

最近は、動画編集なんかもスマホでかんたんにできますしね。グーグルフォトなんか使えばバックアップもできて便利です。

 

以上のような感じなのですが、とりあえず手元にスマホがあるなら、僕なんかに相談せず軽く物件を撮影してみてアプロードしてみてはいかがでしょうか。無料だし。

ま、なんでも最初はエイッヤッの勇気いりますけどね。

 

間口戦略、ユーザーに対する間口が広ければ広いほど、集客には効果があります。

サイト一つを後生大事にまもっていくよりも、いろんな集客の入り口・手法を模索していくのが今の時代ではないでしょうか。
いろいろ変わっていきますから、何がいいかはやってみないとわからないですからね。
1月ももう終盤。がんばっていきましょう。
  
| 不動産業 集客と成約 | 01:05 | comments(0) | trackbacks(0) |

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動画でわかる、不動産業地域密着の経営戦略

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.01.21 Saturday

▼この動画おもしろいよ。ちょっと長いけど。

 

「地域密着型展開を極めると、不動産業の未来が見えてきた。」

 

いろんな事例があったり、実際にうまくやってる賃貸系の会社さん2社さんが登壇して説明。

すごいわかりやすいし、リアル。
少し長い動画ですが、全部見たほうがいいと思いますよ。

 

 

 

 

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 23:56 | comments(0) | trackbacks(0) |

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目指すべきはアナログ営業の極み!

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.01.20 Friday

興味深い記事が出てました。

 

不動産は「買い時だと思う」が増加/全宅連「不動産の日アンケート」

 

全宅さんの「消費者意識調査」みたいなの。

結論をざっくり言うと、こんな感じ

 

・不動産は買い時

・持ち家派は満足度たかい。

  持ち家派の動機…家賃もったいない

  賃貸派の動機…住宅ローンに縛られたくない

・重視ポイント

  購入…周辺環境・交通利便

  賃貸…賃料

・物件情報入手経路

  インターネット・携帯サイト

  ※高齢層はチラシ

・宅建業者に最も期待すること

 「接客対応や 説明が丁寧にしてもらえること」

 「仲介業務、専門知識に基づいたアドバイスとともに、接客態度についても重視」

・不動産店を選ぶポイント

 「店舗の雰囲気が良い」「ネット情報や口コミ等 で評判のよい」

 

以上のような感じで、上の部分はだいたいいつも通りなのですが、注目ポイントは、下記の部分です。

「接客応対が丁寧」「店舗がきれい」

これ、誤解を恐れず言えば、不動産屋さんがいちばん「弱いポイント」かと思います。

 

多くの人が勘違いしやすいのが「接客が丁寧」ってとこですが、コレ、物腰柔らかに接客しているってことじゃないです。

 

不動産屋さんにアドバイス求められるときに、御社の強みはなんですかって聞くと「ウチは接客が丁寧!」「ほかの不動産屋はいいかげんなやつばかりだがうちは違う!」とみんな言います。ほぼ、みんなです。

「では具体的に、何がどう丁寧で、何がよそと違いますか」と聞くと、結構しどろもどろになります。

「具体的に」「目に見える形で」「人が丁寧だと感じるレベルで」丁寧な営業ってむつかしくて、実はできているようでできていなかったりします。

成約客はそりゃ成約しているくらいなのでそもそも満足度が高いわけで「おたくは丁寧だ」とか言ってくれます。でもその裏には御社をスル―して他社に行ってしまった多くの未成約客がいるはずです。

 

この自社をスルーして他社に行ったエンド客をひとつでもふたつでも自社に引き付けることができたら、顧客単価の高い不動産業ではどれだけプラスになることか。

 

接客の丁寧さ、店舗のきれいさ、なんてのは実はずっとアドバイスしつづけていることでして、昔もこんなこと書いてました。

http://toriumi.jugem.cc/?eid=2148

 

こういうことは講演とかでもよく言うんですよ。成功企業はそういうとこが多いから。

どんなときも順調にうまくいってる会社は、お客さんの目に見えるレベルで、お客さんがはっきりと認識できるレベルで、丁寧な接客できているところは成約率も高いし、もちろん店舗もきれいです。

 

そういうところは「集客」「接客」「追客」をしっかりわけて考えて全体営業しています。もっといえばリピートも。

それらが仕組みとしてしっかり回るからあんまり経営に困らない。

たいして、いつも大変な会社は「集客」にしか意識がいってないからうまく回らない。

「ウチは丁寧だ」と思い込みだけで、営業ツールも用意しない、店舗前の花壇が枯れている、窓を毎日拭かない、図面入れが日焼けで汚い、、、などなど、どこにでもある世間様から見たらよくある「入りにくい不動産屋」になっています。

 

べつにバカにしているわけでも、見下しているわけでもありませんよ。

お店をきれいにするなんて誰でもできるわけですから、やればいいだけの話なんです。
他がそうなのだったら、自分トコが他社に先駆けてがんばれば、あっちゅー間に差別化完了です。
小難しい経営戦略考えなくても、すこし労力割いてお店をきれいに保ち、ほかがやらない営業を展開するだけで差別化です。
すごい楽ショーじゃん。って思います。

 

うちね、ローン講座くんって営業ツール提供してますけどね、あれ、昔の保険のおばちゃんの営業手法なんです。

最近はずいぶん少なくなりましたけども、昔の保険の場ちゃんって、紙の営業ツールすごい用意してくれたでしょう?わかりやすいの。大事なポイントに赤線とかマーカーとかひいてくれて熱心に説明してくれた。

保険なんてぶっちゃけ今も昔もどこも同じようなモンなんだけど、どこも同じようなモンだったらしっかり説明してくれた人にお願いしたいじゃないですか。

「買え、買え」のセールスじゃなくて、こういうメリットがあって、こういうデメリットもあって、こういう事実があって、としっかりと説明してくれる、ね?

 

うちが営業コンサルで不動産屋さんにアドバイスしているのは「そういう丁寧なアナログ営業のやり方」。

こんだけ不動産屋があって、ホームページだってうようよあって、ポータル行けば物件もドカーンとあるのに、販売図面一枚で「物件買え買え」言ったって、「はいそうですか」とはなりにくい。しかもいまは一発営業がしにくい時代。購入前のリードタイムは伸びる一方だし、反響後3か月神話も崩れてて、反響後1年とか2年とか昔なら「マニア客」とか言われて相手されなかったような人も珍しくなくなってきている。

 

そういう時代だし、ネットでいろいろ情報がとれる時代だからこそ、対面の折はプロとしてしっかり信頼される「やり方」が必要なのかなと思います。自信をもって「ウチは丁寧だ」「なぜならば、よそと違って、具体的にこうしてああして、、、」と言えるようにならないとだめんんじゃないかと。

 

上記調査の「顧客が望む丁寧さ」を実現するには、「集客」「接客」「追客」をしっかりわけて考えて全体営業することが大事かと思います。

 

1月もはや20日。

賃貸系の不動産会社さんは忙しいようでちっとも遊んでくれません。

体調管理に気を付けて、がんばってくださいね。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 03:16 | comments(0) | trackbacks(0) |

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「いい(投資用)物件がある、鳥海さん買わないか?」みたいなの。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.01.10 Tuesday

年明け最初の連休を過ぎまして、そろそろ気分も正月気分から平常運転への切り替え完了な感じでしょうか。

 

さて、昨年末あたりから昨日にかけて、「おいしい話」を持ってくる人が数人いました。

「いい(投資用)物件がある、鳥海さん買わないか?」みたいなの。

さして親しくもない顔を知ってる程度の人から。


そんな「おいしいならなぜあなたが買わないのですか?」とセオリー通り返すと、「融資枠がいっぱいだ」とか「手数料だけもらえれば十分」とかなんとかかんとかの定番問答。

素人だから飛びつくと思って、くどくど話をしてくるんですが、僕は不動産屋じゃないとはいえいちおう業界に十数年関わってますからね、ま、ナメてんのか、って話ですよね。

 

僕の気持なんかはどうだっていいのですが、この光景は既視感があります。

リーマン前にも同じようなことがあったなぁ、って。

 

すでに不動産(売買)相場が天井付近なのは報道等々で明らかですし、賃貸の空室率だって空前絶後な感じ賃貸業者さん大変そうです。アパート建設関連がメチャクチャな状況なので、昨年に引き続き今年も国交省がなんか動くでしょう。

 

そんな中でのあやしい投資話の連続になんかきな臭さを感じます。リーマンショック前にも同じような「売り急ぎ」ってか「ババ抜き」はありましたし、遠くはバブル崩壊時にもあったんじゃないかなって思います。

 

そんな中でこんな記事も。

>>民泊禁止も一因か!? バブル終焉の湾岸タワマンから中国人が消えた!

 

そろそろマンションの短期譲渡所得の期限が一斉に終わる時期が来るから相場が崩れるってのは昨年もいろいろ言われてましたし。

いろんな事象が積み重なって、連鎖していく怖さも感じますね。

 

金利が安いし、ローンも通りやすい状況なので、居住用の民需は引き続き堅調だとは思うのですが、今年はどうなるんでしょ。

 

とりあえず、さして親しくもないとはいえ、知ってる人からカモとみなされてターゲットにされたらショックだなぁ。

みなさんお気を付けください。商売は短期的視点ではなく長期な視点でのライフタイムバリューだと思いますよ。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 01:27 | comments(0) | trackbacks(0) |

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オトリ物件情報、不動産業界から「年内に悪癖を駆逐してやる!!!( ・`ω・´)キリッ」と国交省。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.26 Monday

年末ですね。

今日(すでに昨日)は寒くなりましたが、ここ連日あたたかかったので全然年末感ないですね。

スキー場とか大丈夫なんでしょうかね。

 

さて、おとり広告について日経が報じたので、不動産業界がざわついてます。

「年内に悪癖を一掃する!!!( ・`ω・´)キリッ」

とのことで、強引系不動産会社さんは戦々恐々かもしれません。

 

不動産「おとり広告」規制へ 成約物件で客引き(日経新聞)

国土交通省は成約済みの不動産物件をインターネット広告に載せて客を呼び寄せる「おとり広告」の規制に乗り出す。すでに取引意思のない物件を広告したり、成約物件をサイトに残したりするのは、宅地建物取引業法などに違反すると業界団体に通知。不動産取引が増える年度末に向け業界の悪弊を一掃する。

 

やっぱりどちらかというとオトリ系は賃貸が多い気がします。

売買もあるりますが昔に比べてだいぶ淘汰された感があります。

 

賃貸の場合、やはりエンドユーザーに若い層が多いので、ぶっちゃけ「世の中わかってない」ので騙されやすい。営業マンが年上なので騙されても断れない、、などの押し込み営業が横行しています。

また、営業マンは営業マンで、オトリやだましを含め、その不誠実な営業手法が当たり前だと刷り込まれている上に、社員の場合は逆らえないし、独立する人は前職をコピーしてそのままやるので悪癖を業界として絶つことがなかなかできないままです。

 

売買の場合は、リーマンでだいぶ淘汰され、昔のように一か所に何十人も営業マンがいて電話しまくるタイプの会社がずいぶん少なくなりました。お客さんもネット時代でいろいろ検索する時代になりました。売買などの高額商品はとくにその傾向が強く、購買を決めてから数年間情報を探すって方が多くなりました。昔ならそんな探しまくるやつはマニア(買わない奴ら)だと言って相手にしませんでしたよね。(ま、購入に前向きになってからは3か月以内ってのは変わってないみたいですけども)

 

どちらにしたって、うちのお客さんたちを見ていると、強引なことをしなくても十分営業できる、ってことですよ。

オトリなんかしなくても、その真逆の真っ正直にやれば、やりつくせば、集客に困らない。そんな会社さんをたくさん僕は見ています。情報発信をしっかりやって、良いも悪いも出して、相手の気持ちに立ってしっかりやれば、どんな商売でも成り立つに必要な人数くらい支持してくれる人は集まるんじゃないかな。

 

・まっとうな商売をする。

・それをしっかり情報発信する。

・世の中の動向を見る。

・自分の子供や親や友人に自慢して見せられる営業か自問自答する。

・きれいごとだけで終わらないように仕組化して商売して稼ぐ

 

などなど。

 

来年は、重要事項説明電子化、統合データベース、民泊、空き家問題(補助金)、などなど、今よりより一歩進む感じがします。

賃貸マーケットが良くないし、売買マーケットも落ち込みが予想されるので、不動産業者さんは大変だろうし、その不動産業者さんに支えられてる我々周辺業者もがんばらねば大変かと思います。

 

僕も、公私ともにいろいろあろうかとおもいますので、がんばってやらねば、、、。

来年こそはローン講座くんもバージョンアップするし、あたらしいサービスも考えるので、ぜひお付き合いください。

 

それでは、みなさまよいお年をお迎えください。

来年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 00:59 | comments(0) | trackbacks(0) |

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地場業者さんの勝ち残り戦略としては、どれだけ「お客さんに対して、真摯に、当たり前を深堀していくか」に尽きるのかなと

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.16 Friday

あっという間に今月も半分が過ぎて、ことしも残り2週間程度となりました。

もはやがんばるとかなんとかそういう時期ではないですが皆様いかがお過ごしでしょうか。

 

さて、先日、アットドリームデイというのに行ってきまして、下記のようにFDJオンラインいて書きました。

【不動産システム】アットドリームデイに行ってきた

http://www.fdj.com/2016/12/2766.html

リングアンドリンク社さんの不動産システム「アットドリーム」の不動産会社ユーザーさんたちの祭典です。

毎年、参加させてはいただいているのですが、ことしは特に皆さんのお話が人情話で大変よかったです。

起業して「食えなかった日々」をなんとかしのぎつつ、やっと軌道に乗って、、、というお話が多くて。

 

起業して3年以内に70%が潰れ10年以内には93%が潰れるそうです。

やっぱり経営って規模の大小にかかわらず、そんなに甘いものじゃないなと。

僕の先輩や後輩たちも不動産屋やってつぶしてます。独立起業する人なんか元はそれなりにデキる営業マンなのだけれども、営業マンと経営者はやっぱり別。一人経営者だとてなかなか大変なのです。

 

不動産屋は儲かるとか世間の人はそう思う人が多いですけど、いまは新規開業者とか大変です。

儲かるのは昔起業した人、もともと地主とかそういう人です。利回りとかいい時代に物件保有してて勝ち逃げ状態の人は少なくないし、長く築いた人脈で安泰の方もいます。

しかし、ゼロからつくらなくてはいけない新規開業者はなかなかたいへん。

 

ホームページで集客して〜なんて考えで起業して撃沈するかたも少なくないんですが、いまやホームページなんてどこでもやってるし、ポータルだってみんなやってるし、物件もほぼ同じだし、昔のように情報出しただけでどうにかなる状態ではありません。

チラシ意識が拭えないままで業界がまだ回ってますので物件情報頼みなんですが、情報が氾濫した今は、もう一つ他とは違った「何か」を打ち出さないとなかなかうまく経営も回っていかないのかと思います。

 

地場業者さんの勝ち残り戦略としては、どれだけ「お客さんに対して、真摯に、当たり前を深堀していくか」に尽きるのかなと、今回アットドリームデイに参加して感じました。

物件情報屋ではなくて、不動産の専門家として、サービス業として「エンドのお客さんにきちんと向かい合う」そこからしか収益は生まれないんじゃないかなと。

 

儲かるウェブテクニックを求める人は多いですが、儲けてる不動産屋さんって一生懸命やってるうちに自分なりのそういうのを自然と身に着けてるし。逆にそんなテクニックだけで大儲けした人なんて、僕が独立してから10年でみたことない。踊らされて大金使って成果でない人はたくさん見たけどね。

 

どんな仕事もまじめに一生懸命できることを深堀していく、そして少しずつ時代のトレンドのエッセンスをいれていく、ってのがバランスよいんではないでしょうかね。

 

 

ビッグデータとAIの社会が到来しつつあって、不動産なんかはいま統合データベース実験や重説電子化なんかやってますから、物件情報なんてそのうち価値がなくなると思う。グーグルなんかもまたそのうち不動産やるだろうしね。シェアリングエコノミー社会だから不動産屋通さずエンドが直で広告始めるかもしれない。そうなったときに地場業者は何をもって生きていくかと言えば、「ウデ」しかないようにおもう。弁護士のように税理士のように、宅建士として専門家として生きていくしかないように思うんですよね。

 

ま、きびしい時代でも、まじめさと努力があれば、まだかろうじてうまくやってけるってことを学ばさせてもらいました。

ウチも10年なんとか乗り切ったけれども、この先もがんばっていかねば。

ようやく寒くなってきましたが、みなさまも体調管理に気を付けて頑張ってください。

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 17:47 | comments(0) | trackbacks(0) |

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不動産の重説ネット化の社会実験とか

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.06 Tuesday

神奈川の宅建支部さんで講演させていただきました。

タイトルは、「ネット不動産業の新しいかたち」不動産テックの活用ということで、50人くらいの会員さんの前で。

 

フィンテックを含め不動産テックという現象、そして不動産業に及ぼす影響など一時間半。

最近の講演って、1時間未満が多いので1時間半は久しぶりです。

90分がいちおう授業なんかでも一区切りかとは思いますが、これも時代ですかね、いまや40分くらいが講師も聴衆も最適かと思います。情報過多の時代ですから。

 

さて、そんなこんなで不動産業とそれを取り巻くテクノジーそしてそれからカワルミライをお話しさせていただいたのですが、ブログでも少し伝えておきたいかなって思います。

 

それは「重説の電子化」についてです。来年1月まで続く「社会実験」ですが、たぶんその後に「解禁」となるでしょう。いつかはわからないですけどね。

断言するのはまずいとは思いますが、誤解を恐れずいえば、やはりネットでやるのは時代の趨勢といえます。

僕自身は、不動産業界の種痘同様「時期尚早」かとおもいます。賃貸はともかく売買はやっぱり無理があると思うし、それになにより、明らかに「重説電子化」がネット企業による不動産参入の橋頭保にだというのが透けて見えるからです。

 

賃貸の場合は、重説電子化が導入しやすいでしょう。消費者にとっての利便性もあるかもしれない。

 

ただ、これが導入されてしまうと、不動産業界が一変する可能性も秘めてます。

ネット企業がコールセンターだけで(客付け)賃貸仲介できてしまうからです。

いまは、スマートフォンを使ったワンタイムのキーもありますし、そういうのを駆使すれば、案内は自分で行って、一度も不動産会社に行かず営業マンにも会わず取引が終わってしまう可能性もあります。

通常は、物元が書類も作るわけだし、客付けだけでしかも案内もしないとなれば、たとえばいま大手さんがエスクローを本社とかで一気にやってるように、都心のビルにスタッフ並べてコールセンターで接客も追客もできちゃうかもしれない。

スマートキーみたいのがなくても物元に案内もさせて集客とアフタフォローに特化するかもしれない。

 

物元としては、良質な客付けをしてくれるとしたら、ネット企業であろうがどこであろうがウェルカムなわけで、そうなるとネットやコールセンターでドカンと集客&追客して、さらには保険やらなんやらのサポート体制を整えた「新大手」に地場中小の「仲介」は淘汰されちゃうかもしれない、って思うわけです。ガツガツ系の仲介賃貸が一番ピンチでしょう。

 

最初は客付け面で、そしてそのうち大家さんにも手を伸ばしてブツ上げも、、、って。

大家さんも空室でも待ってる昨今、アパートマンションガンガン立ちまくってますます大変になるばかりだしね。

 

そうこう考えると、共同仲介が壊れてしまう可能性をはらんでいて、結構危険だと思います。

不動産会社さんの立場に立てばね。

 

逆にユーザーの立場に立てば、べつに地場の不動産会社であろうが楽天であろうが、きちんとしてくれればいいわけで、しっかりしててなおかつおトクなほうに流れるのはある意味必然ではあります。楽天ポイントみんなだいすきでしょ?銀行ももってるし不動産と親和性高いよねやっぱり。怖い不動産屋に出向かなくても、営業マンの顔なんか見なくても、ネットで完結できるならそっちのほうがいいかもしれない。ってかそっちのほうがいいでしょう。

 

僕は不動産会社さん側の立場なので、なんとも言い難いのですが、昔と変わらない業界が、新たなテクノロジーに「変革させられてしまう」という状態は、資本主義ならあるいみ「当たり前の光景」です。

変革を迫られる側・淘汰される側からすると、時代の流れは残酷なのですが、社会というものはそうした変化の後の利便性や低価格のおかげでいまの住みやすく便利になっていくものです。我々の利便の背景には実は膨大な屍があるものです。

その屍にならないように、いろいろがんばらなくては。

 

ま、とりあえず、来年終わる重説電子化とそのあとの動向に注目したほうがいいし、もうちょっと声も上げたほうがいいと思うんですよね。業界全体で。

 

おうちダイレクトみたいなのも今後出てくるだろうし、フィンテック怖いですね。

ウチは地場の不動産業者さん相手の商売なので、ぜひ、地場の会社さんに頑張っていただきたいかなと思ってます。

 

はてさて、来年はどうなっていくのでしょうか。注目ですね。

 

 

おやすみなさい。

 

 

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 03:10 | comments(0) | trackbacks(0) |

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