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ローンの支払い比率が年々上昇傾向だとか
Category:- Date:2011.10.01 Saturday
こういうニュースがありました。
http://www.s-housing.jp/archives/17548
うちのお客さんはみんなギリギリだよーというのはよく聞きますが、
住宅ローンをギリギリで組んだ人もそうでない人も、
年収のいい人もそうでない人も、全部一緒にした平均値として
ざっくりやっても27・8%もあるのだから驚きです。
年収におけるローンの支払比率が年々増加傾向なのは、
そもそものローン付けだけが原因ではなく
年収が下がっていることもあるんじゃないかなと思って
単純に年収下がっている図と相関を調べてみました。
※ クリックで図を拡大できます。
傾向だけだな。明確なのはない。
さすがに、リーマンショック時だけはどちらも数字が特出していますが。
みなさんご存知のように年収比率は住宅ローンに大きな影響ありますので
今後平均年収が下がり続ければ「買えない人」も増えるわけです。
もちろんそれにつられて買いたいと思わない心境も。
きびしいね、こりゃ。
住宅販売競争はもはや「他社」ばかりではなくて
「買わない」あるいは「買うのなら将来に備えて貯金する」
という選択肢もライバルになってきています。
そこにどう対策をしておくか、というのも
今後の営業戦略にはずせない一つとなるのではないでしょうか。
厳しい時代ですが、10月11日にみんなで勉強会やりますので、
お時間ある方はぜひご参加ください。
http://toriumi.jugem.cc/?eid=2341
http://www.s-housing.jp/archives/17548
うちのお客さんはみんなギリギリだよーというのはよく聞きますが、
住宅ローンをギリギリで組んだ人もそうでない人も、
年収のいい人もそうでない人も、全部一緒にした平均値として
ざっくりやっても27・8%もあるのだから驚きです。
年収におけるローンの支払比率が年々増加傾向なのは、
そもそものローン付けだけが原因ではなく
年収が下がっていることもあるんじゃないかなと思って
単純に年収下がっている図と相関を調べてみました。
※ クリックで図を拡大できます。
傾向だけだな。明確なのはない。
さすがに、リーマンショック時だけはどちらも数字が特出していますが。
みなさんご存知のように年収比率は住宅ローンに大きな影響ありますので
今後平均年収が下がり続ければ「買えない人」も増えるわけです。
もちろんそれにつられて買いたいと思わない心境も。
きびしいね、こりゃ。
住宅販売競争はもはや「他社」ばかりではなくて
「買わない」あるいは「買うのなら将来に備えて貯金する」
という選択肢もライバルになってきています。
そこにどう対策をしておくか、というのも
今後の営業戦略にはずせない一つとなるのではないでしょうか。
厳しい時代ですが、10月11日にみんなで勉強会やりますので、
お時間ある方はぜひご参加ください。
http://toriumi.jugem.cc/?eid=2341
連載中。
Category:不動産業 集客と成約 Date:2011.10.01 Saturday
ちょっといまさらなんですが、
(社)全日本不動産協会東京都本部さん、
(社)不動産保証協会東京都本部さんが刊行されてる
「不動産東京」に連載を持たせてもらっています。
「不動産ビジネスのためのソーシャルメディア入門」というタイトルで、
第一回 スマートフォンはなぜ流行っているのか
第二回 Twitterの「つぶやき」は不動産業にもつかえる?
第三回 フェイスブックの不動産業的活用法(予定)
にてお送りしています。
ソーシャルメディアってわかりにくいし、ビジネスにつながるのか微妙だし
でも世間では話題で、かつ使っている人は熱いし、
疑心暗鬼ながら気になる存在だと思います。
季刊ということで毎月ではないので、毎回読みきり、
1000字程度なので毎回エッセンスを詰め込みながら
パソコン初心者の方にもわかりやすくということで
読みやすく書いています。首都圏・協会の方のみとなってしまいますが
対象の方はぜひよろしくお願いします。
対称でない方は、ブログとかフェイスブックとかでも
いろいろ書くと思いますので引き続きよろしくお願いします。
(社)全日本不動産協会東京都本部さん、
(社)不動産保証協会東京都本部さんが刊行されてる
「不動産東京」に連載を持たせてもらっています。
「不動産ビジネスのためのソーシャルメディア入門」というタイトルで、
第一回 スマートフォンはなぜ流行っているのか
第二回 Twitterの「つぶやき」は不動産業にもつかえる?
第三回 フェイスブックの不動産業的活用法(予定)
にてお送りしています。
ソーシャルメディアってわかりにくいし、ビジネスにつながるのか微妙だし
でも世間では話題で、かつ使っている人は熱いし、
疑心暗鬼ながら気になる存在だと思います。
季刊ということで毎月ではないので、毎回読みきり、
1000字程度なので毎回エッセンスを詰め込みながら
パソコン初心者の方にもわかりやすくということで
読みやすく書いています。首都圏・協会の方のみとなってしまいますが
対象の方はぜひよろしくお願いします。
対称でない方は、ブログとかフェイスブックとかでも
いろいろ書くと思いますので引き続きよろしくお願いします。
みんな似たようなもんだ。
Category:不動産業 集客と成約 Date:2011.10.05 Wednesday
訪問先の不動産会社で社長相手にホームページリニューアルしたいとか
営業方法をどうしたらよいとか、もろもろ相談をうけてたら
飛び入りで来客がありました。
開業したばかりの後輩なんだとかで、
「よかったら、こいつの話も聞いてやってくださいよ」と
話を中座してその方の開業後相談に。
話の内容は、
開業したもののなかなかうまくいかないという話。
「やっぱりこの時期に不動産屋ダメだ、職換えしようか、、、」と
一通りの泣き言というか愚痴と言うかそういう話を聞いた後、
先輩社長の小言の始まり。
「オマエなぁ、まだ何ヶ月もたってないのに甘いんだよ。
最初の紹介仕事だけで他に何もやってないだろ。
待ってても仕事なんか来ないんだよ。自分から動いてみたか?
広告やったか?投げ込みやったか?客回りやったか?
あれやったか?これやったか?やることイッパイあるだろ。
1回やってみただけじゃダメだぞ、ある程度やってみて、
効果見ながら改善してみてそれでダメならやり方変えて、
そんな風に必死にやってみろよ。やり続けることが大事なんだよ。
チョットやって結果が出ないからって甘いんだよ。
トコトンやってそれでダメだったら結論出せよ。
どんな商売でも同じだぞ。隣の芝生は青くないぞ。」
と、オォさすが先輩、と言った感じ。
そんな感じの小言のあとに少しのなぐさめがあって、
後でのみに行こうという話しで後輩さんはお帰りになりました。
「いや、失礼しました。あいつ根気がなくてね。
ちょっとやってダメだって世の中ナメてますよね。
で、話を戻してウチの話しなんですが、」
と、その社長。
そして、僕の返答。
「いや、社長すばらしい、おっしゃったとおりですよ。
物件毎日更新しましょうね、ブログも毎日やりましょうね、
手撒きもやりましょう、既客周りもやりましょう、
営業プロセス管理もちゃんとやりましょうね、
こないだの改善提案もちゃんとやる。やり続けることが大事。
チョットやって結果が出ないからって甘いですから
どんなことでも同じ、隣の芝生は青くないです。
トコトンやってそれでダメだったら結論だしましょう。
あ、忙しくて出来ないとかって泣き言はナシね。」
立場が違っても、みんな似たようなもんだ。
にんげんだもの。
営業方法をどうしたらよいとか、もろもろ相談をうけてたら
飛び入りで来客がありました。
開業したばかりの後輩なんだとかで、
「よかったら、こいつの話も聞いてやってくださいよ」と
話を中座してその方の開業後相談に。
話の内容は、
開業したもののなかなかうまくいかないという話。
「やっぱりこの時期に不動産屋ダメだ、職換えしようか、、、」と
一通りの泣き言というか愚痴と言うかそういう話を聞いた後、
先輩社長の小言の始まり。
「オマエなぁ、まだ何ヶ月もたってないのに甘いんだよ。
最初の紹介仕事だけで他に何もやってないだろ。
待ってても仕事なんか来ないんだよ。自分から動いてみたか?
広告やったか?投げ込みやったか?客回りやったか?
あれやったか?これやったか?やることイッパイあるだろ。
1回やってみただけじゃダメだぞ、ある程度やってみて、
効果見ながら改善してみてそれでダメならやり方変えて、
そんな風に必死にやってみろよ。やり続けることが大事なんだよ。
チョットやって結果が出ないからって甘いんだよ。
トコトンやってそれでダメだったら結論出せよ。
どんな商売でも同じだぞ。隣の芝生は青くないぞ。」
と、オォさすが先輩、と言った感じ。
そんな感じの小言のあとに少しのなぐさめがあって、
後でのみに行こうという話しで後輩さんはお帰りになりました。
「いや、失礼しました。あいつ根気がなくてね。
ちょっとやってダメだって世の中ナメてますよね。
で、話を戻してウチの話しなんですが、」
と、その社長。
そして、僕の返答。
「いや、社長すばらしい、おっしゃったとおりですよ。
物件毎日更新しましょうね、ブログも毎日やりましょうね、
手撒きもやりましょう、既客周りもやりましょう、
営業プロセス管理もちゃんとやりましょうね、
こないだの改善提案もちゃんとやる。やり続けることが大事。
チョットやって結果が出ないからって甘いですから
どんなことでも同じ、隣の芝生は青くないです。
トコトンやってそれでダメだったら結論だしましょう。
あ、忙しくて出来ないとかって泣き言はナシね。」
立場が違っても、みんな似たようなもんだ。
にんげんだもの。
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不動産(売買仲介)業の集客と成約と売上向上の話
Category:不動産業 集客と成約 Date:2011.10.10 Monday
お客さんの不動産会社(売買仲介がメイン)で、
業務改善したら売上が倍近くになったという会社さんがあります。
集客はあまり変わらず、やり方だけを変えたら倍です。
コストと手間はそれなりにかかっていますので
けして濡れ手に粟の話ではないです。
不動産会社が収益を考えたとき
まずは「集客」という話になってきますが、
それ以外の要素をその時点で考慮しないので
残念ながらみんながその方向に走った結果、集客競争は激化し
広告・サイト製作会社だけが儲かる感じになります。
有名ポータルサイトがどこも苦境に陥っている現状を見れば、
そもそも不動産・住宅産業全体の凋落といいますか
国内の需要減退・国民購買力の低下は明らか。
そもそも不動産業は地域商売なので
限られた需要の範囲の中でライバル不動産会社と
減ってしまったお客さんを取り合う椅子取りゲームなわけです。
地域のお客さんの数自体が劇的に増えるには
地域活性化とか都市計画とか、そういう要因しかないですので。
で、ではどうするかといえばやっぱり手間隙コスト掛けて
やり方を変えていくのがとりあえずは手っ取り早いです。
営業の質をグレードアップする、見た目の豪華さではなくて
手間隙・労力、「自分に”尽くしてくれた”感」を出す、
そういう努力が不動産業界の中にあまりないので、
その点を変えるだけでも随分違います。
(一握りのトップ営業マンなどはやってますけどね。)
つまり、集客を逃がさない「成約率」を高めていくわけです。
集客 × 成約率 × 手数料額 = 売上
なので、集客を上げなくても成約率を高めれば売上はあがるんです。
ウチはそのためにコンサルしたりローン講座くん売ったりしてますが
イマイチ理解されず歯がゆいところがあります。
説明したり、手間隙掛けたり、面倒なのはみんなしたくないんですね。
スパッと物件見せて、スパッと決めて、スパッとローン通ってサヨナラしたい。
でも、それを目指してみんな撃沈しまくってて、
実は手間隙しっかりかける会社だけが結果として儲かってるんです。
先年来、仲介手数料の無料化、あるいは割引について
意見を聞かれることが多くなりましたが、
僕はどっちでも信条と商売の問題なのでいいと思いますが、
とりあえず「薄利」は「多売」とセットなので、
たくさん売ることが出来ないと後で困るのと、
商売とは値上げが難しいと言われることを
最初から念頭に入れておくべきだとは思います。
(先行業者は別商売に走り始めている現状もね)
逆にいままで通り満額でいきたいなら、割引も増えてきた現状を見るに、
接客応対の質を他よりもグッと上げておく必要があると思います。
地域需要(お客さんの数)が決まっていて、それを他業者と取り合うならば
他業者に勝つのが絶対で、そのためには他業者より自社を選んでもらう
「理由作り」が欠かせません。「なんでオタクで決めるの?」って。
客から見たら仲介ならばアッチもコッチもソッチも同じ、
「仲介」自体に差はないわけなので、それ以外の付加価値部分を高め
”他所とは違う”感、”ここなら安心”感、を演出するのが大事です。
だからと言って”しつこい営業はしません”って追客しないのは愚の骨頂で、
背中を押すのは営業の仕事なので追客は一生懸命がんばるべきで、
追客されても嫌がられない顧客メリットの提供が大事という話ね。
集客 × 成約率 × 手数料額 = 売上
100 × 20% × 100万円 = 2,000万円
100 × 40% × 100万円 = 4,000万円
集客高めるのも大事だけど、成約高めるのも大事。
これ同じ、だって掛け算なんだから。
もっと言うなら集客を倍にするより成約率倍にするほうがやり易いから。
(集客の場合、コスト2倍かけても集客数は2倍にならないので、
集客数2倍にしようと思えばコストがさらに膨れ上がる。)
営業の質を高めて、それがうまくまわる仕組みを考えて、
顧客満足をどこよりも高めるための仕組みづくりをしたほうがよいです。
今後、ますます大変になりそうな世の中で、
いつまでも昔どおりに安穏ともしていられません。
でも冒頭の会社のようにやり方かえるだけで収益改善も可能です。
何にも変えたくない、面倒はしたくない、コストも掛けたくない、
でも儲けたい、そういう会社は潰れたほうが世のためです。
需要減退の世の中、がんばる会社だけが生き残る方向に
ますます向かっていくことでしょう。
逆に考えればがんばれば生き残れるんです。
がんばるとは、別段立派な信念や理念などなくとも
どうしたらお客さんが喜んでくれるか
(=買ってくれるか、=売上が立つか)を目指して
行動力を発揮して前に進んでいくことです。
そしてそれはキチンと報われるようになっています。
いろいろ大変ですが、がんばっていきましょう。
業務改善したら売上が倍近くになったという会社さんがあります。
集客はあまり変わらず、やり方だけを変えたら倍です。
コストと手間はそれなりにかかっていますので
けして濡れ手に粟の話ではないです。
不動産会社が収益を考えたとき
まずは「集客」という話になってきますが、
それ以外の要素をその時点で考慮しないので
残念ながらみんながその方向に走った結果、集客競争は激化し
広告・サイト製作会社だけが儲かる感じになります。
有名ポータルサイトがどこも苦境に陥っている現状を見れば、
そもそも不動産・住宅産業全体の凋落といいますか
国内の需要減退・国民購買力の低下は明らか。
そもそも不動産業は地域商売なので
限られた需要の範囲の中でライバル不動産会社と
減ってしまったお客さんを取り合う椅子取りゲームなわけです。
地域のお客さんの数自体が劇的に増えるには
地域活性化とか都市計画とか、そういう要因しかないですので。
で、ではどうするかといえばやっぱり手間隙コスト掛けて
やり方を変えていくのがとりあえずは手っ取り早いです。
営業の質をグレードアップする、見た目の豪華さではなくて
手間隙・労力、「自分に”尽くしてくれた”感」を出す、
そういう努力が不動産業界の中にあまりないので、
その点を変えるだけでも随分違います。
(一握りのトップ営業マンなどはやってますけどね。)
つまり、集客を逃がさない「成約率」を高めていくわけです。
集客 × 成約率 × 手数料額 = 売上
なので、集客を上げなくても成約率を高めれば売上はあがるんです。
ウチはそのためにコンサルしたりローン講座くん売ったりしてますが
イマイチ理解されず歯がゆいところがあります。
説明したり、手間隙掛けたり、面倒なのはみんなしたくないんですね。
スパッと物件見せて、スパッと決めて、スパッとローン通ってサヨナラしたい。
でも、それを目指してみんな撃沈しまくってて、
実は手間隙しっかりかける会社だけが結果として儲かってるんです。
先年来、仲介手数料の無料化、あるいは割引について
意見を聞かれることが多くなりましたが、
僕はどっちでも信条と商売の問題なのでいいと思いますが、
とりあえず「薄利」は「多売」とセットなので、
たくさん売ることが出来ないと後で困るのと、
商売とは値上げが難しいと言われることを
最初から念頭に入れておくべきだとは思います。
(先行業者は別商売に走り始めている現状もね)
逆にいままで通り満額でいきたいなら、割引も増えてきた現状を見るに、
接客応対の質を他よりもグッと上げておく必要があると思います。
地域需要(お客さんの数)が決まっていて、それを他業者と取り合うならば
他業者に勝つのが絶対で、そのためには他業者より自社を選んでもらう
「理由作り」が欠かせません。「なんでオタクで決めるの?」って。
客から見たら仲介ならばアッチもコッチもソッチも同じ、
「仲介」自体に差はないわけなので、それ以外の付加価値部分を高め
”他所とは違う”感、”ここなら安心”感、を演出するのが大事です。
だからと言って”しつこい営業はしません”って追客しないのは愚の骨頂で、
背中を押すのは営業の仕事なので追客は一生懸命がんばるべきで、
追客されても嫌がられない顧客メリットの提供が大事という話ね。
集客 × 成約率 × 手数料額 = 売上
100 × 20% × 100万円 = 2,000万円
100 × 40% × 100万円 = 4,000万円
集客高めるのも大事だけど、成約高めるのも大事。
これ同じ、だって掛け算なんだから。
もっと言うなら集客を倍にするより成約率倍にするほうがやり易いから。
(集客の場合、コスト2倍かけても集客数は2倍にならないので、
集客数2倍にしようと思えばコストがさらに膨れ上がる。)
営業の質を高めて、それがうまくまわる仕組みを考えて、
顧客満足をどこよりも高めるための仕組みづくりをしたほうがよいです。
今後、ますます大変になりそうな世の中で、
いつまでも昔どおりに安穏ともしていられません。
でも冒頭の会社のようにやり方かえるだけで収益改善も可能です。
何にも変えたくない、面倒はしたくない、コストも掛けたくない、
でも儲けたい、そういう会社は潰れたほうが世のためです。
需要減退の世の中、がんばる会社だけが生き残る方向に
ますます向かっていくことでしょう。
逆に考えればがんばれば生き残れるんです。
がんばるとは、別段立派な信念や理念などなくとも
どうしたらお客さんが喜んでくれるか
(=買ってくれるか、=売上が立つか)を目指して
行動力を発揮して前に進んでいくことです。
そしてそれはキチンと報われるようになっています。
いろいろ大変ですが、がんばっていきましょう。
東京都が住宅政策について意見を募集、都内不動産業者さんは出すべし
Category:日記 Date:2011.10.14 Friday
住宅政策で中間とりまとめ、敷金保全の仕組み検討も/東京都
http://shukanjutaku.jugem.cc/?eid=5968
条例とか変えるのかな?
なにわともあれ、東京都内の不動産業者さんは意見出したほうがいいですよ。
かつて民主政権誕生の折、
両手禁止とインスペクション義務付けが実現されそうになったこと
がありましたよね。業界全体の意見とかすっ飛ばして、
誰かの都合や現場を知らない相手にしない人の脳内妄想で
いきなり規制とかルールとかが実現してしまう危険性があります。
無関心決め込むと、見かけ立派な小理屈の下に
不動産業界全体が食い物にされますよ。たいへんだ。
▼ 意見はここからね
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/810-00-0juuseisin.htm
http://shukanjutaku.jugem.cc/?eid=5968
東京都の住宅政策について検討を進めてきた東京都住宅政策審議会(座長・大村謙二郎筑波大学大学院システム情報工学研究科教授)は12日、これまでの検討結果を踏まえた中間取りまとめを発表した。
急激な社会情勢の変化に対応するための方策を10の取り組みとしてまとめた。それぞれの取り組みは、安全な住宅市街地の形成、マンションの管理適正化・再生、既存ストック活用の推進、住宅セーフティーネットの強化など。
各論として、ホーム・インスペクション(住宅診断)の標準化、賃貸住宅の敷金を保全する仕組みの構築、賃貸入居者によるセルフリノベーションや原状回復義務を負わない賃貸契約モデルなどを検討すべきだとした。
都では26日まで郵送やEメールなどで都民からの意見を募集する。同審議会の都知事への答申は11月を予定している。
条例とか変えるのかな?
なにわともあれ、東京都内の不動産業者さんは意見出したほうがいいですよ。
かつて民主政権誕生の折、
両手禁止とインスペクション義務付けが実現されそうになったこと
がありましたよね。業界全体の意見とかすっ飛ばして、
誰かの都合や現場を知らない相手にしない人の脳内妄想で
いきなり規制とかルールとかが実現してしまう危険性があります。
無関心決め込むと、見かけ立派な小理屈の下に
不動産業界全体が食い物にされますよ。たいへんだ。
▼ 意見はここからね
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/810-00-0juuseisin.htm
フェイスブックとブログと、
Category:インターネットとか Date:2011.10.17 Monday
最近、フェイスブックにハマッていてほぼ毎日何かしら書き込んでいます。
ブログは不動産業界向けのまじめネタを多く、
日常のことや思ったこと世間に対する意見などはフェイスブックに、
と使い分けができてしまいました。
フェイスブック分量が増えてきたのに危機感を感じ、
こちらでもキチンと書いていかなきゃな、と思っています。
フェイスブックはしょせん閉じた空間です。
nofollow で検索にも出てこない。まだ広告にはなりえないものです。
登録した人同士がイチャイチャできる世界だから。
広く世間に伝えたい場合、やはり閉じてないブログが有効です。
ブログのコメント欄やトラックバックは完全に死んでますが、
それでもそのトラフィックは死んではいません。
はるか前に書いた古い記事もまたしかり。
(古い記事などがお客さんを連れてきてくれることもあります。)
縁もゆかりもない人と接点を持つ、という点においてブログに利があり
既知の人、ちょっと知り合った人、との関係の深化においては
フェイスブックに利ありと、それぞれに特性があります。
それらをキチンと見計らって運用していかないと
けっこう損しちゃうなと考えるわけです。
これはどの業界どんな立場の人も同じです。
書くことがくだらない日記であってもそこには人柄が出るし、
「日々の行動」そのものに生きているリアリティがあり
何者かわからない「やってない人」よりも「やる人」のほうが
断然アドバンテージがあるので、どうせやるなら
キチンと特性を見極めた上で使っていきたいものです。
せっかくなら成果につなげたいもんね。
※ ブログのビジネス利用についてはこちらの記事参照
ま、どちらにせよ、やってない人はやったほうがいいよ。
===============
【 追記です 】
連動方法を求めてきた方がいては申し訳ないと思いまして。
ブログ(RSS)とフェイスブックをつなげる連動方法
(フェイスブックのRSS Graffiti というアプリを使う)
http://www.lastday.jp/2011/02/15/facebook-blog-feed-rss-graffit
そのRSS Graffiti の設定方法はこちら(英語だからわかりづらいよね)
http://facebookapps.jp/setting-rss-graffiti/
フェイスブックからブログへはフェイスブックページから
(ウォールをツイッターに流したいけど今のトコ見当たらない。)
http://www.facebook.com/twitter/
ブログは不動産業界向けのまじめネタを多く、
日常のことや思ったこと世間に対する意見などはフェイスブックに、
と使い分けができてしまいました。
フェイスブック分量が増えてきたのに危機感を感じ、
こちらでもキチンと書いていかなきゃな、と思っています。
フェイスブックはしょせん閉じた空間です。
nofollow で検索にも出てこない。まだ広告にはなりえないものです。
登録した人同士がイチャイチャできる世界だから。
広く世間に伝えたい場合、やはり閉じてないブログが有効です。
ブログのコメント欄やトラックバックは完全に死んでますが、
それでもそのトラフィックは死んではいません。
はるか前に書いた古い記事もまたしかり。
(古い記事などがお客さんを連れてきてくれることもあります。)
縁もゆかりもない人と接点を持つ、という点においてブログに利があり
既知の人、ちょっと知り合った人、との関係の深化においては
フェイスブックに利ありと、それぞれに特性があります。
それらをキチンと見計らって運用していかないと
けっこう損しちゃうなと考えるわけです。
これはどの業界どんな立場の人も同じです。
書くことがくだらない日記であってもそこには人柄が出るし、
「日々の行動」そのものに生きているリアリティがあり
何者かわからない「やってない人」よりも「やる人」のほうが
断然アドバンテージがあるので、どうせやるなら
キチンと特性を見極めた上で使っていきたいものです。
せっかくなら成果につなげたいもんね。
※ ブログのビジネス利用についてはこちらの記事参照
ま、どちらにせよ、やってない人はやったほうがいいよ。
===============
【 追記です 】
連動方法を求めてきた方がいては申し訳ないと思いまして。
ブログ(RSS)とフェイスブックをつなげる連動方法
(フェイスブックのRSS Graffiti というアプリを使う)
http://www.lastday.jp/2011/02/15/facebook-blog-feed-rss-graffit
そのRSS Graffiti の設定方法はこちら(英語だからわかりづらいよね)
http://facebookapps.jp/setting-rss-graffiti/
フェイスブックからブログへはフェイスブックページから
(ウォールをツイッターに流したいけど今のトコ見当たらない。)
http://www.facebook.com/twitter/
街の不動産屋さんの店舗の改善提案など
Category:不動産業 集客と成約 Date:2011.10.21 Friday
ひとり、ふたりでやっている不動産会社さんは
店舗周りに気をつけたほうがいい。
枯れた鉢植えを放置していたり、
お店のテントが色あせて汚れていたり、
壁面広告(窓の図面)が色あせていたり、
指摘したらきりがないくらいダメな場合が少なくない。
自分では日常化しているので気が付かないし
そんなとこまで誰も気にしないよ、って思うかもしれないけど
アカの他人のお客様からしたらそういう細かいところで
良し悪しを判別されることも少なくない、というか
無意識のうちに良し悪しをシビアに判断してしまうのがヒト科の脳構造。
ライバルが絶対いない市場で戦っているならともかく、
過密な不動産業の競争社会で、こぎれいな店舗か小汚い店舗か、
どっちに入るかは言うまでもない。
別段、多額のお金を掛けてリニューアルしなくても
手間と工夫をかけてキレイにするだけでも随分違う。
管理物件がたくさんあってそれで食っていける会社はまだしも
仲介で頻繁に客を迎える店舗なら「おもてなし」を
常に念頭においてお店をきれいにするべきだと思う。
本日、お伺いした会社さんもダメで、最初は世間話をしていましたが
我慢できなくなりいろいろ指摘してあげました。
たぶん本人もこのブログを見ているだろうから、リマインドの意味をこめて
さらには別段お金もらったコンサルではないので、
このブログを見てくれる不動産業のかたのためになればと思い
アドバイス内容をちょっとだけ書いてみたいと思います。
まずは接客スペースが狂おしいほどダメ。
接客スペースが扉を開けてすぐのところにあったが、
椅子に座っても手を伸ばせば出口のトビラに届く距離。
カウンターがあって椅子二つ。
小さな街の不動産屋さんによくありがちではある。
いくら広くない店舗とはいえ、
接客スペースがいちばん犠牲になっているのは商売としてダメ。
バックヤードを犠牲にしても接客を優先するのは当たり前。
自分が広くてゆったり、お客様が狭くてギチギチ、逆だろそれ。
背面にすぐトビラがあるというのがそもそもダメ。
人は背に危機や不安を感じる。背中に出入り口がすぐあって
いつ何者かが入ってくるかわからない状態は不安極まりなし。
お客さんはただでさえ不動産屋に勇気を持って入ってくる。
それなのに背中に不安を置いたままではダメ。
位置的にしょうがないからカウンターをもっと後ろに押し混んで
お客さんのスペースをできるだけ確保するよう指摘。
さらに椅子の背面に衝立を置いて背中に壁を作るよう指摘。
それで、できる限り不安を取り除く。
そしてさらに椅子。
これまた町の不動産屋さんによくある光景ではあるものの
その会社もまたお客さん用の椅子が安い事務椅子。
コーヒーチェーンの椅子は奥にあるものこそゆったりできる椅子だが
手前の椅子は固めの椅子だったりする。
それは回転率をよくするため、すなわちすぐ帰らせるため。
不動産屋がこれをやってどうする。
ただでさえ営業されるのがイヤで不安な状況なのだから
安心してゆったり座れる椅子を用意しなくてどうする。
別段高価なソファーを置けとはいわないが、
せめてそれなりに座り心地のよい椅子を用意すべき。
(もちろんスペースを勘案しながらだけど)
そして見上げた正面の壁。
近代アートのポスターを額に入れたものが飾ってあった。
なんのためにそれが存在するのか意味がわからん。
たぶん額とセットで売ってものなのだろう。
見た感じで明らかに安っぽいし何の飾りにもなってない。
これをはずして、たくさんの額を壁一面に貼り付けるようアドバイス。
中身は建築パース、外観写真、どんなものでもいい。
いままで取った物件の写真のほか、
建築パース集みたいなのを本屋で買ってきて切り抜いて額に入れておく。
建築業ではないが、安っぽいポスターよりもそっちのほうが
はるかに不動産のプロ感がでる。狭いお店でもそういう工夫をすれば
お客さんは専門性に囲まれその気になっていく。
その他、顧客の目に触れるノイズになるものを消す、
無造作に掃除機なんか置いておかない、余計なものは隠せ。
物件台帳なども、外側の見栄えのよいものに変える、
とにかくお客さんの目に触れそうなものに気を使うこと。
お客さんが使いそうな事務道具も見栄えのよいものを置いておく
少々高い文具そろえたって、そんなのいくらもしないんだから。
そして外カンバン。「うちはネットだから」と言っていたが、
それならばネット見てくれと書いておくべき、そういうふうに誘導するべき。
そんなものやっても効果がないかもしれないけれども
殺風景な何もないよりも、にぎやか感を出したほうが
商売として儲かってる感がでてくる、入店しやい雰囲気が出せる。
裏を返せばしんきくさいところには誰も入りたくはない。
派手にしろとは言わない、でも”努力してるふう”には見せるべき。
にぎやかなところに人が集まるのは世の道理、古今東西変わりなし。
これは言わなかったけど、お客さんに出すお茶も紙コップに注ぐではダメ。
ほんとにそんなもの出してたら最悪。接客なんだから気を使わないと。
スーパーの試食コーナーじゃないんだぜ?
何十万・何百万粗利ほぼ100%の商売でしょう?
ある程度それなりの体裁を整えないと。
くだらんところで極小のコストカットしても安っぽさが目立つだけ。
もっともっと、あるんだけどね……。
本日お伺いした会社はおもてなしの心が決定的にかけていて残念。
ご本人はどう捕らえたかわからないけど、
貴重なアドバイスを無料でしてあげたし、
ご本人にやる気があれば変わることでしょう。
うまくいっている会社さんはどこでもそうだけど、
指摘してあげたらその瞬間にすぐ変えようとする。
逆にダメな会社は同じまま、出来ない言い訳ばかり言う。
パッと見の店舗フロントだけでもこれだけあるし、
詳しく見ていけばそこさえもまだまだ改善点が多々あると思う。
直せるところはたくさんあるし、そういうちょっとしたことの積み重ねが
成約率の向上をもたらし売り上げを上げ、利益を上げる。
何も変えなくていいのは伝統のあるところだけ。
中小零細はよりよく変化していかなくては。
これをご覧の不動産屋さんもぜひ一度店舗周りを見渡して
お客さん目線でおかしなおところはないか、
チェックしてみてください。完璧な会社など少ないはずだから。
客の目は俺なんかよりはるかにシビアだよ。
店舗周りに気をつけたほうがいい。
枯れた鉢植えを放置していたり、
お店のテントが色あせて汚れていたり、
壁面広告(窓の図面)が色あせていたり、
指摘したらきりがないくらいダメな場合が少なくない。
自分では日常化しているので気が付かないし
そんなとこまで誰も気にしないよ、って思うかもしれないけど
アカの他人のお客様からしたらそういう細かいところで
良し悪しを判別されることも少なくない、というか
無意識のうちに良し悪しをシビアに判断してしまうのがヒト科の脳構造。
ライバルが絶対いない市場で戦っているならともかく、
過密な不動産業の競争社会で、こぎれいな店舗か小汚い店舗か、
どっちに入るかは言うまでもない。
別段、多額のお金を掛けてリニューアルしなくても
手間と工夫をかけてキレイにするだけでも随分違う。
管理物件がたくさんあってそれで食っていける会社はまだしも
仲介で頻繁に客を迎える店舗なら「おもてなし」を
常に念頭においてお店をきれいにするべきだと思う。
本日、お伺いした会社さんもダメで、最初は世間話をしていましたが
我慢できなくなりいろいろ指摘してあげました。
たぶん本人もこのブログを見ているだろうから、リマインドの意味をこめて
さらには別段お金もらったコンサルではないので、
このブログを見てくれる不動産業のかたのためになればと思い
アドバイス内容をちょっとだけ書いてみたいと思います。
まずは接客スペースが狂おしいほどダメ。
接客スペースが扉を開けてすぐのところにあったが、
椅子に座っても手を伸ばせば出口のトビラに届く距離。
カウンターがあって椅子二つ。
小さな街の不動産屋さんによくありがちではある。
いくら広くない店舗とはいえ、
接客スペースがいちばん犠牲になっているのは商売としてダメ。
バックヤードを犠牲にしても接客を優先するのは当たり前。
自分が広くてゆったり、お客様が狭くてギチギチ、逆だろそれ。
背面にすぐトビラがあるというのがそもそもダメ。
人は背に危機や不安を感じる。背中に出入り口がすぐあって
いつ何者かが入ってくるかわからない状態は不安極まりなし。
お客さんはただでさえ不動産屋に勇気を持って入ってくる。
それなのに背中に不安を置いたままではダメ。
位置的にしょうがないからカウンターをもっと後ろに押し混んで
お客さんのスペースをできるだけ確保するよう指摘。
さらに椅子の背面に衝立を置いて背中に壁を作るよう指摘。
それで、できる限り不安を取り除く。
そしてさらに椅子。
これまた町の不動産屋さんによくある光景ではあるものの
その会社もまたお客さん用の椅子が安い事務椅子。
コーヒーチェーンの椅子は奥にあるものこそゆったりできる椅子だが
手前の椅子は固めの椅子だったりする。
それは回転率をよくするため、すなわちすぐ帰らせるため。
不動産屋がこれをやってどうする。
ただでさえ営業されるのがイヤで不安な状況なのだから
安心してゆったり座れる椅子を用意しなくてどうする。
別段高価なソファーを置けとはいわないが、
せめてそれなりに座り心地のよい椅子を用意すべき。
(もちろんスペースを勘案しながらだけど)
そして見上げた正面の壁。
近代アートのポスターを額に入れたものが飾ってあった。
なんのためにそれが存在するのか意味がわからん。
たぶん額とセットで売ってものなのだろう。
見た感じで明らかに安っぽいし何の飾りにもなってない。
これをはずして、たくさんの額を壁一面に貼り付けるようアドバイス。
中身は建築パース、外観写真、どんなものでもいい。
いままで取った物件の写真のほか、
建築パース集みたいなのを本屋で買ってきて切り抜いて額に入れておく。
建築業ではないが、安っぽいポスターよりもそっちのほうが
はるかに不動産のプロ感がでる。狭いお店でもそういう工夫をすれば
お客さんは専門性に囲まれその気になっていく。
その他、顧客の目に触れるノイズになるものを消す、
無造作に掃除機なんか置いておかない、余計なものは隠せ。
物件台帳なども、外側の見栄えのよいものに変える、
とにかくお客さんの目に触れそうなものに気を使うこと。
お客さんが使いそうな事務道具も見栄えのよいものを置いておく
少々高い文具そろえたって、そんなのいくらもしないんだから。
そして外カンバン。「うちはネットだから」と言っていたが、
それならばネット見てくれと書いておくべき、そういうふうに誘導するべき。
そんなものやっても効果がないかもしれないけれども
殺風景な何もないよりも、にぎやか感を出したほうが
商売として儲かってる感がでてくる、入店しやい雰囲気が出せる。
裏を返せばしんきくさいところには誰も入りたくはない。
派手にしろとは言わない、でも”努力してるふう”には見せるべき。
にぎやかなところに人が集まるのは世の道理、古今東西変わりなし。
これは言わなかったけど、お客さんに出すお茶も紙コップに注ぐではダメ。
ほんとにそんなもの出してたら最悪。接客なんだから気を使わないと。
スーパーの試食コーナーじゃないんだぜ?
何十万・何百万粗利ほぼ100%の商売でしょう?
ある程度それなりの体裁を整えないと。
くだらんところで極小のコストカットしても安っぽさが目立つだけ。
もっともっと、あるんだけどね……。
本日お伺いした会社はおもてなしの心が決定的にかけていて残念。
ご本人はどう捕らえたかわからないけど、
貴重なアドバイスを無料でしてあげたし、
ご本人にやる気があれば変わることでしょう。
うまくいっている会社さんはどこでもそうだけど、
指摘してあげたらその瞬間にすぐ変えようとする。
逆にダメな会社は同じまま、出来ない言い訳ばかり言う。
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詳しく見ていけばそこさえもまだまだ改善点が多々あると思う。
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成約率の向上をもたらし売り上げを上げ、利益を上げる。
何も変えなくていいのは伝統のあるところだけ。
中小零細はよりよく変化していかなくては。
これをご覧の不動産屋さんもぜひ一度店舗周りを見渡して
お客さん目線でおかしなおところはないか、
チェックしてみてください。完璧な会社など少ないはずだから。
客の目は俺なんかよりはるかにシビアだよ。
誠に勝手ながら、コンサルは………
Category:不動産業 集客と成約 Date:2011.10.27 Thursday
前回のエントリなどが好評で、ウチにも来て見てくれないか?
とか、コンサル料金はいくらか?などのお声も頂きました。
コンサル料は月額20万×6ヶ月1パックですが現在は受付しておりません。
かわりに当社サービスをご利用の方には(時間が合えば)求めに応じて
お伺いしてアドバイス差し上げたりしています。だからコンサル無料です。
(もちろん定点観測的なことやキチッとした改善提案などはできません。
あくまでスポット的なアドバイスに留まりますが。)
基本的にどんな会社でも直すところはあるし、
当社のように街の不動産屋さんばかりずっと見てきた立場からすると
必ず「もっとこうすればいいのに」という点があります。
そしてそれらを改善していけば会社は自ずとよくなっていきます。
まぁ、当たり前です。
改善ですからやらないよりやるほうがよいに決まってるので。
そしてキチンと改善すると持続的な効果もあります。
場合によっては会社そのものが激変してしまいます。
(なので面倒だからと何も変えないのは実は大損しています。)
何か魔法のような画期的な手法を使って驚くほど効果がある!
みたいなことは何もないので、当たり前のことを客観的に指摘して
改善提案を促し、そこに多少のノウハウを加えて、と
基本的に当方でやるのはアドバイスが主体になります。
自分たちではなかななか気が付かないことを辛口評価します。
だだ、あくまでやってもらうのは社長と店舗スタッフさんなので
結局最後は自分たちが動かないと何も変わらない、何もならない、と。
よくセミナーめぐりする社長さんがいらっしゃいますが、
よい話を100万回聞いたって、1つも自分で学んだことを実行しなければ
それは本当の意味で役に立ったとはいえません。
それではカルト宗教信者と同じです。
自らの経営・運営に対する不安から話を聞くことで逃げてると。
心の健康のためにも心理的不安からの逃避行動は絶対必要ですが、
逃げてもある程度余韻に浸ったら現実はやっぱり厳然とそこに存あるので
そいつをどうにかしないと、ほんとうは逃げ切れないわけです。
逃げ切るためにはやっぱし自分で動いて何かやって
道を開いていかなくてはいけません。
最後は一発逆転狙って大きな仕事でコケる人も少なくないですが、
その前にやれることやってもがけるだけもがいてみようよ、って思います。
(経営者は最悪失敗の代償を自らの命で補填する人もすくなくないですから)
おんなじこと続けたっておんなじ結果しかないわけで、
やり方変えたら結果も変わるんだし、それを続けて精度上げていけば
少しずつでも上昇していけるでしょうよ、と思うわけです。
環境変化にうまく適応できたものが生き残るからね。
まぁ、当方でできるのはアドバイスとノウハウの提供、
そしてやるのは決断し実行するのはクライアントの皆様。
そういう感じで、ご提供できるのはライトな感じのコンサルになります。
どっぷり重厚なやつの新規受付はいまはしていません。すいません。
とか、コンサル料金はいくらか?などのお声も頂きました。
コンサル料は月額20万×6ヶ月1パックですが現在は受付しておりません。
かわりに当社サービスをご利用の方には(時間が合えば)求めに応じて
お伺いしてアドバイス差し上げたりしています。だからコンサル無料です。
(もちろん定点観測的なことやキチッとした改善提案などはできません。
あくまでスポット的なアドバイスに留まりますが。)
基本的にどんな会社でも直すところはあるし、
当社のように街の不動産屋さんばかりずっと見てきた立場からすると
必ず「もっとこうすればいいのに」という点があります。
そしてそれらを改善していけば会社は自ずとよくなっていきます。
まぁ、当たり前です。
改善ですからやらないよりやるほうがよいに決まってるので。
そしてキチンと改善すると持続的な効果もあります。
場合によっては会社そのものが激変してしまいます。
(なので面倒だからと何も変えないのは実は大損しています。)
何か魔法のような画期的な手法を使って驚くほど効果がある!
みたいなことは何もないので、当たり前のことを客観的に指摘して
改善提案を促し、そこに多少のノウハウを加えて、と
基本的に当方でやるのはアドバイスが主体になります。
自分たちではなかななか気が付かないことを辛口評価します。
だだ、あくまでやってもらうのは社長と店舗スタッフさんなので
結局最後は自分たちが動かないと何も変わらない、何もならない、と。
よくセミナーめぐりする社長さんがいらっしゃいますが、
よい話を100万回聞いたって、1つも自分で学んだことを実行しなければ
それは本当の意味で役に立ったとはいえません。
それではカルト宗教信者と同じです。
自らの経営・運営に対する不安から話を聞くことで逃げてると。
心の健康のためにも心理的不安からの逃避行動は絶対必要ですが、
逃げてもある程度余韻に浸ったら現実はやっぱり厳然とそこに存あるので
そいつをどうにかしないと、ほんとうは逃げ切れないわけです。
逃げ切るためにはやっぱし自分で動いて何かやって
道を開いていかなくてはいけません。
最後は一発逆転狙って大きな仕事でコケる人も少なくないですが、
その前にやれることやってもがけるだけもがいてみようよ、って思います。
(経営者は最悪失敗の代償を自らの命で補填する人もすくなくないですから)
おんなじこと続けたっておんなじ結果しかないわけで、
やり方変えたら結果も変わるんだし、それを続けて精度上げていけば
少しずつでも上昇していけるでしょうよ、と思うわけです。
環境変化にうまく適応できたものが生き残るからね。
まぁ、当方でできるのはアドバイスとノウハウの提供、
そしてやるのは決断し実行するのはクライアントの皆様。
そういう感じで、ご提供できるのはライトな感じのコンサルになります。
どっぷり重厚なやつの新規受付はいまはしていません。すいません。
人口爆発、ヒト科とんでもなく増殖中…
Category:日記 Date:2011.10.30 Sunday
人口70億だそうで、ヒト科の増殖がすごいなと。
戯画人の記事を見てびっくりしました。
http://gigazine.net/news/20111028_population_7_billion/
面白そうだったのでエクセルにまとめたら下記のような感じ。
(見辛かったらクリックで拡大できます)
https://img-cdn.jg.jugem.jp/d35/35537/20111030_2071281.gif
産業革命がきっかけで人口が増えて〜なんて聞いていましたが、
その後の伸びも半端ナイですね。
とくに1927年から1959年の伸び率が半端ない。
このたった32年で単年度増加で4倍も増えている
第二次大戦への突入から収束、そして冷戦までの感、というと
共産主義もさほど疲弊しておらず、世界全てが上り調子の頃か。
(定点年次の単純割り算なのであくまで推測だけど)
単年で割った人口増加でもドンドン伸びていって、
いまや8300万人も1年で増加中。衰える感じがないから怖いねこりゃ。
エジプトの革命もきっかけと目的はパンよこせ、だったし、
アメリカでのデモも金持ちカネよこせ仕事よこせだったし、
食物・資源価格は高止まり、あるいは高騰中。
新興国の消費主体の人口が激増中、地球大丈夫かな?って思います。
TTPでガタガタやっている昨今ですが、先般来言われている
資源獲得競争に加え、輸出入の覇権をかけたブロック化、
世界はかなり流動化しています。
アメリカは世界大戦で集めた富を持って世界の覇者となり、
わが国はそこからさららに富を奪い世界から富を集め
史上稀に見る、いやはじめて人類の楽園を築きました。
戦争で死ぬヒトもおらず、だれも餓死の危機すらなく
酔っ払って新宿の真ん中で倒れても次の日ちゃんと息してるし
持ち物や財布だってけっこう無事だったりする。
保険制度もあり、選びさえしなければまだまだ仕事もあって、
日本はたぶん人類が目指した楽園そのものです。
日々、メディアや政治家はアレが悪いコレが悪いと
文句ばっかりつけて問題を過大に見せ付けてくれますが、
どんなに問題があっても日本は楽園です。
歴史を見れば、いやいまだって世界を見れば、
人類が権力からの迫害、近隣からの迫害、己と家族が食うため
どんだけ大変な毎日を生きているかわかります。
富の偏在、他国経済の伸張による富の流出、など
かつてアメリカで起こったことは10年後に日本に起こる
といわれていましたが、今後もそれがそのまま起こりそうで怖いですね。
みんなが力をつけてきているいま、世界は激変真っ只中。
まぁ、いまのうちにいろいろやれることをやって準備しておきましょう。
ボーっと待っていても景気なんか回復しない、
人口は増えて資源はなくなり外国の競争相手は増えて大変、
ダラッとしてたら10年後はヤバイ。
10月最後の日、今年も残り2ヶ月、
がんばっていきましょう。
戯画人の記事を見てびっくりしました。
http://gigazine.net/news/20111028_population_7_billion/
面白そうだったのでエクセルにまとめたら下記のような感じ。
(見辛かったらクリックで拡大できます)
https://img-cdn.jg.jugem.jp/d35/35537/20111030_2071281.gif
産業革命がきっかけで人口が増えて〜なんて聞いていましたが、
その後の伸びも半端ナイですね。
とくに1927年から1959年の伸び率が半端ない。
このたった32年で単年度増加で4倍も増えている
第二次大戦への突入から収束、そして冷戦までの感、というと
共産主義もさほど疲弊しておらず、世界全てが上り調子の頃か。
(定点年次の単純割り算なのであくまで推測だけど)
単年で割った人口増加でもドンドン伸びていって、
いまや8300万人も1年で増加中。衰える感じがないから怖いねこりゃ。
エジプトの革命もきっかけと目的はパンよこせ、だったし、
アメリカでのデモも金持ちカネよこせ仕事よこせだったし、
食物・資源価格は高止まり、あるいは高騰中。
新興国の消費主体の人口が激増中、地球大丈夫かな?って思います。
TTPでガタガタやっている昨今ですが、先般来言われている
資源獲得競争に加え、輸出入の覇権をかけたブロック化、
世界はかなり流動化しています。
アメリカは世界大戦で集めた富を持って世界の覇者となり、
わが国はそこからさららに富を奪い世界から富を集め
史上稀に見る、いやはじめて人類の楽園を築きました。
戦争で死ぬヒトもおらず、だれも餓死の危機すらなく
酔っ払って新宿の真ん中で倒れても次の日ちゃんと息してるし
持ち物や財布だってけっこう無事だったりする。
保険制度もあり、選びさえしなければまだまだ仕事もあって、
日本はたぶん人類が目指した楽園そのものです。
日々、メディアや政治家はアレが悪いコレが悪いと
文句ばっかりつけて問題を過大に見せ付けてくれますが、
どんなに問題があっても日本は楽園です。
歴史を見れば、いやいまだって世界を見れば、
人類が権力からの迫害、近隣からの迫害、己と家族が食うため
どんだけ大変な毎日を生きているかわかります。
富の偏在、他国経済の伸張による富の流出、など
かつてアメリカで起こったことは10年後に日本に起こる
といわれていましたが、今後もそれがそのまま起こりそうで怖いですね。
みんなが力をつけてきているいま、世界は激変真っ只中。
まぁ、いまのうちにいろいろやれることをやって準備しておきましょう。
ボーっと待っていても景気なんか回復しない、
人口は増えて資源はなくなり外国の競争相手は増えて大変、
ダラッとしてたら10年後はヤバイ。
10月最後の日、今年も残り2ヶ月、
がんばっていきましょう。
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