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【不動産業界ことし1年の話題抜粋】
明日、というか日付変わって今日、宅建協会(支部)さんのほうで講演やらせてもらうんですよ。
で、ブログしばらく書いてないので大急ぎでかきます。。。
はやくも12月になってしまいましたね。
・ 「Yahoo!不動産」業界との確執
・ C21ツイッター炎上事件
・ 不動産ドラマ
・ 民泊
・ 中古住宅流通 ←※ 「国のテーマ」
・ インスペクション契約時確認
・ 賃貸物件増加とサブリース問題の表面化
・ 囮物件が表面化、囲い込みとともに対応強化へ
・ 不動産テック
・ 不動産市場のピーク終わり
オリンピックやインバウンドの影響か、不動産市場が熱かった去年・今年の影響からか、不動産ドラマもたくさんありましたね。
高視聴率を誇った「家を売る女」、民泊をテーマにした「拝啓民泊様」、漫画がおもしろい「吉祥寺だけが住みたい街ですか」、マンションを買うお話「プリンセスメゾン」、マンションの怖いお話「砂の塔」、、、など。
家を売るオンナなどは、小説「狭小住宅」を思わせるものの、あんなブラックではなく、なかなか感じ入るものがあって僕の周りでも大人気で、社員全員に見させるようにした、なんて社長もいっぱいいました。
今年もいろいろ話題はあって、昨年から引き続いて空き家問題や民泊問題もありますが、実業者にとっての一番影響は、国が「中古流通活性化」に本格始動し始めた、ということではないでしょうか。インスペクションの契約時確認盛り込みがまさにそうですし、今やってる重説電子化実験、統合データベース実験などなど、空き家対策も含め既存住宅活用に本腰を入れ始めた元年、って気がします。
明日(もう今日だけど)の講演では不動産テックと不動産業を取り巻く業界環境の変化、そして、その対応策、みたいなことをお話しさせていただこうとおもっています。
重説電子化も統合データベース(将来的にはレインズ公開)などもどんなに反対しても時流ですからそうなっていくんでしょうけど、そうするとやはり小さなところはつぶされていく運命です。
しかしながら、すべての店がつぶされたわけではなく、それなりに時代のうねりの中をひょうひょうと漂う小舟がごとく強く生き残っている小商店もまだまだいっぱいあります。飲食業などはチェーンに押された時代もあったけど、いまや元気な個人店がバンバンあって好かれてるしね。
時代が変わっても「勝ち残れる小商店づくり」そのヒントなどをお伝えできればいいなと思っています。
人前で話すのも100回は超えてるとおもうんだけど、ちょっと間が空いて久しぶりなので緊張しないように頑張ります。
不動産の重説ネット化の社会実験とか
神奈川の宅建支部さんで講演させていただきました。
タイトルは、「ネット不動産業の新しいかたち」不動産テックの活用ということで、50人くらいの会員さんの前で。
フィンテックを含め不動産テックという現象、そして不動産業に及ぼす影響など一時間半。
最近の講演って、1時間未満が多いので1時間半は久しぶりです。
90分がいちおう授業なんかでも一区切りかとは思いますが、これも時代ですかね、いまや40分くらいが講師も聴衆も最適かと思います。情報過多の時代ですから。
さて、そんなこんなで不動産業とそれを取り巻くテクノジーそしてそれからカワルミライをお話しさせていただいたのですが、ブログでも少し伝えておきたいかなって思います。
それは「重説の電子化」についてです。来年1月まで続く「社会実験」ですが、たぶんその後に「解禁」となるでしょう。いつかはわからないですけどね。
断言するのはまずいとは思いますが、誤解を恐れずいえば、やはりネットでやるのは時代の趨勢といえます。
僕自身は、不動産業界の種痘同様「時期尚早」かとおもいます。賃貸はともかく売買はやっぱり無理があると思うし、それになにより、明らかに「重説電子化」がネット企業による不動産参入の橋頭保にだというのが透けて見えるからです。
賃貸の場合は、重説電子化が導入しやすいでしょう。消費者にとっての利便性もあるかもしれない。
ただ、これが導入されてしまうと、不動産業界が一変する可能性も秘めてます。
ネット企業がコールセンターだけで(客付け)賃貸仲介できてしまうからです。
いまは、スマートフォンを使ったワンタイムのキーもありますし、そういうのを駆使すれば、案内は自分で行って、一度も不動産会社に行かず営業マンにも会わず取引が終わってしまう可能性もあります。
通常は、物元が書類も作るわけだし、客付けだけでしかも案内もしないとなれば、たとえばいま大手さんがエスクローを本社とかで一気にやってるように、都心のビルにスタッフ並べてコールセンターで接客も追客もできちゃうかもしれない。
物元としては、良質な客付けをしてくれるとしたら、ネット企業であろうがどこであろうがウェルカムなわけで、そうなるとネットやコールセンターでドカンと集客&追客して、さらには保険やらなんやらのサポート体制を整えた「新大手」に地場中小の「仲介」は淘汰されちゃうかもしれない、って思うわけです。ガツガツ系の仲介賃貸が一番ピンチでしょう。
最初は客付け面で、そしてそのうち大家さんにも手を伸ばしてブツ上げも、、、って。
大家さんも空室でも待ってる昨今、アパートマンションガンガン立ちまくってますます大変になるばかりだしね。
そうこう考えると、共同仲介が壊れてしまう可能性をはらんでいて、結構危険だと思います。
不動産会社さんの立場に立てばね。
逆にユーザーの立場に立てば、べつに地場の不動産会社であろうが楽天であろうが、きちんとしてくれればいいわけで、しっかりしててなおかつおトクなほうに流れるのはある意味必然ではあります。楽天ポイントみんなだいすきでしょ?銀行ももってるし不動産と親和性高いよねやっぱり。怖い不動産屋に出向かなくても、営業マンの顔なんか見なくても、ネットで完結できるならそっちのほうがいいかもしれない。ってかそっちのほうがいいでしょう。
僕は不動産会社さん側の立場なので、なんとも言い難いのですが、昔と変わらない業界が、新たなテクノロジーに「変革させられてしまう」という状態は、資本主義ならあるいみ「当たり前の光景」です。
変革を迫られる側・淘汰される側からすると、時代の流れは残酷なのですが、社会というものはそうした変化の後の利便性や低価格のおかげでいまの住みやすく便利になっていくものです。我々の利便の背景には実は膨大な屍があるものです。
その屍にならないように、いろいろがんばらなくては。
ま、とりあえず、来年終わる重説電子化とそのあとの動向に注目したほうがいいし、もうちょっと声も上げたほうがいいと思うんですよね。業界全体で。
おうちダイレクトみたいなのも今後出てくるだろうし、フィンテック怖いですね。
ウチは地場の不動産業者さん相手の商売なので、ぜひ、地場の会社さんに頑張っていただきたいかなと思ってます。
はてさて、来年はどうなっていくのでしょうか。注目ですね。
おやすみなさい。
キュレーションねぇ、、、。
今月のウェブ界隈では、キュレーションサイトってのが話題ですね。
例のパクリ記事メディア。DeNa大変ですね。
変なベンチャーに50億(もっと?)も払って、クズつかまされた挙句、社会的不評判と損失をこうむって。
ベイスターズ大丈夫なんでしょうか。神奈川県民として心配です。ファンじゃないけど。
だいたいね、社名が読みにくいんだよ。DeNaって。ディーイーエヌエーじゃないか。
むかし、面接に行ったことがありました。場所忘れたけど。
たしかその時はモバゲーよりはるか以前で、ヤフオクに挑むオークションベンチャーだったような気がします。
そして超劣勢で大変な時で、面接していただいた偉い人たちみんな覇気なかった気がしました。
僕は当時派遣社員でなんとか事態を打開しなくてはと焦っていたので「こりゃ潰れるわ」と思って辞退した記憶があります。
その後、モバゲーで一発当てて大企業になったので、僕の見る目は曇っていたことになりますね。
せっかくモバゲーであて、でもスマホ時代がやってきて、プラットフォーム戦略の勝者から一転、変革を迫られている最中。
任天堂と組んで一息ついたものの、先が見えないまま、流行りのキュレーションに飛びついた結果の大炎上。
この先どうなっていくんでしょうか。七転八倒ではなく七転び八起きでがんばれ。
iemo結構好きだったのに。
不動産関連情報のちゃんとしたメディア・事業としてもう一回やらないのかな。アドバイスしてあげたい。
住生活の情報って、やっぱり大事。そしてやっぱり今の時代はセオリー通り(いままでの流れの通り)欧米に近づいてきていて「生活を楽しむ」って方向になってきていると思います。ネットのおかげで情報流通や物流がとても便利になって、DIYなんかもしやすくなってるし、昔と違って、立地・スペック・予算だけで終わる住宅探しではなくなってきていると思います。
地方・都心にかぎらず、ジモトを再評価しようとか活性化しようって空気もあるわけだし、そこのところをもっとうまくくすぐっていけば、面白い情報発信とかできそうですしね。
実際に、立派なメディアなんかじゃなくても、不動産会社さんでも小さな地域情報誌つくって配ってみたり、ウェブで一生懸命地元情報をながしていて地域から人気を集めている会社もあります。
(不動産産屋さんはネット時代なのだから、うまくツールを使って地域情報をながしまくったほうがいい。集客や信頼につながります。小さなブランド戦略っていうかね。ずっと続けていれば地場限定だけど有名になれる。)
ま、なんにせよ、データならともかく、人の記事パクッってさも自分が書いたような倒錯をしてはいけません。
それがなにより医療とか人の身体生命に係わるようなことならなおさらですね。
僕らもそこんとこ気を付けていきましょう。ネットの情報は玉石混合ですからね。
12月も早半ば。今年もあと少し。
ぜんぜん年末っぽくない。
例年ほど寒く感じないし。
ラストスパートがんばっていきましょう!
地場業者さんの勝ち残り戦略としては、どれだけ「お客さんに対して、真摯に、当たり前を深堀していくか」に尽きるのかなと
あっという間に今月も半分が過ぎて、ことしも残り2週間程度となりました。
もはやがんばるとかなんとかそういう時期ではないですが皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、先日、アットドリームデイというのに行ってきまして、下記のようにFDJオンラインいて書きました。
リングアンドリンク社さんの不動産システム「アットドリーム」の不動産会社ユーザーさんたちの祭典です。
毎年、参加させてはいただいているのですが、ことしは特に皆さんのお話が人情話で大変よかったです。
起業して「食えなかった日々」をなんとかしのぎつつ、やっと軌道に乗って、、、というお話が多くて。
起業して3年以内に70%が潰れ10年以内には93%が潰れるそうです。
やっぱり経営って規模の大小にかかわらず、そんなに甘いものじゃないなと。
僕の先輩や後輩たちも不動産屋やってつぶしてます。独立起業する人なんか元はそれなりにデキる営業マンなのだけれども、営業マンと経営者はやっぱり別。一人経営者だとてなかなか大変なのです。
不動産屋は儲かるとか世間の人はそう思う人が多いですけど、いまは新規開業者とか大変です。
儲かるのは昔起業した人、もともと地主とかそういう人です。利回りとかいい時代に物件保有してて勝ち逃げ状態の人は少なくないし、長く築いた人脈で安泰の方もいます。
しかし、ゼロからつくらなくてはいけない新規開業者はなかなかたいへん。
ホームページで集客して〜なんて考えで起業して撃沈するかたも少なくないんですが、いまやホームページなんてどこでもやってるし、ポータルだってみんなやってるし、物件もほぼ同じだし、昔のように情報出しただけでどうにかなる状態ではありません。
チラシ意識が拭えないままで業界がまだ回ってますので物件情報頼みなんですが、情報が氾濫した今は、もう一つ他とは違った「何か」を打ち出さないとなかなかうまく経営も回っていかないのかと思います。
地場業者さんの勝ち残り戦略としては、どれだけ「お客さんに対して、真摯に、当たり前を深堀していくか」に尽きるのかなと、今回アットドリームデイに参加して感じました。
物件情報屋ではなくて、不動産の専門家として、サービス業として「エンドのお客さんにきちんと向かい合う」そこからしか収益は生まれないんじゃないかなと。
儲かるウェブテクニックを求める人は多いですが、儲けてる不動産屋さんって一生懸命やってるうちに自分なりのそういうのを自然と身に着けてるし。逆にそんなテクニックだけで大儲けした人なんて、僕が独立してから10年でみたことない。踊らされて大金使って成果でない人はたくさん見たけどね。
どんな仕事もまじめに一生懸命できることを深堀していく、そして少しずつ時代のトレンドのエッセンスをいれていく、ってのがバランスよいんではないでしょうかね。
ビッグデータとAIの社会が到来しつつあって、不動産なんかはいま統合データベース実験や重説電子化なんかやってますから、物件情報なんてそのうち価値がなくなると思う。グーグルなんかもまたそのうち不動産やるだろうしね。シェアリングエコノミー社会だから不動産屋通さずエンドが直で広告始めるかもしれない。そうなったときに地場業者は何をもって生きていくかと言えば、「ウデ」しかないようにおもう。弁護士のように税理士のように、宅建士として専門家として生きていくしかないように思うんですよね。
ま、きびしい時代でも、まじめさと努力があれば、まだかろうじてうまくやってけるってことを学ばさせてもらいました。
ウチも10年なんとか乗り切ったけれども、この先もがんばっていかねば。
ようやく寒くなってきましたが、みなさまも体調管理に気を付けて頑張ってください。
成功者が語る「ITからDTの時代へ」だって。
アリババってすごいですよね。
こいつじゃないです。
中国のアリババグループです。
その創業者のお話がおもしろかったのでご紹介。
アリババは、日本ではEコマースサイトのイメージが強いかと思いますが、中国では電子商取引:一般個人も法人もすべてを包括するマーケットとして機能していて、オンライン支払サービスのアリペイなどはシェア80%でもはや第二通貨のごとく機能しているようです。
最近では打倒アマゾンでしょうか、クラウドビジネスも始めています。(中国企業にデータを預けるのは怖すぎではありますが)
もはや世界有数の巨大グループです。世界史上最大のIPOを実現しています。
中国って14億人いるでしょう?実際は倍以上いると思いますが、14憶の10%をつかんでも我が国の総人口に匹敵します。
かつてドズル中将は「戦いは数だよ、兄貴」という名言を残していますが、やはり数の力はすごいです。
楽天の流通総額が5.2兆円らしいんですね。対してアリババグループの流通総額は4850億ドル(約51.6兆円)。十倍です。楽天すら中小企業に見えるレベル。
ウォルマートを抜いて世界第一位になりました。
売り上げや利益などよりも、ヒトとモノとカネの流れをガッチリつかんでいることがすごい。
インフラ握るとたぶん潰れないから。アマゾンと違ってカネつかんでるもの。アマゾンと違って一個人の生業(生活の糧)すら掴んでるつかんでるもん。
と、まぁ、すごいんですが、そんなことは僕らに直接関係ないからどうでもいいんです。
へぇーそうなんだ、すごいねって感じ。
もっとすごいな、と思ったのは、やはり先をいってるなってとこ。
Youtubeで見れる講演にて、創業者のジャックマーが、時代はITからDTへ、と言ってます。
情報革命からデータ革命へ。
データが大事だってよ。
日本でもビッグデータ、ビッグデータ、って連呼してますねここ数年。
ことしはビッグデータ疲れみたいのも見え始め、データ集めたけどどうしたらいいの?みたいなものも見えてきたんですが、データベース商売はデータ握ったもん勝ちってとこもあって、使い方わからなくてもとにかく集めとく、ってのが後で聞いてくるパターンがあります。(コレ、前々職のデータベース会社でいやというほど見てきたから)
不動産の場合、統合データベースの話もようやく出てきていて、国民資産の多くを占める「不動産」というものがようやく正規化されようとしています。
大手企業やIt事業者などはすでにクローラ巡回などをさせ、ポータルや一部不動産業者のサイトなどからくまなく物件情報を収集して蓄えています。
だから相場や価格査定が数字で出せるわけ。
実際のところまだまだ査定精度なんて全然高くはないんだけど、素人のエンド客から見たら営業マンがヤマカンで出す正確な数字より、データで論拠を示している数字のほうがはるかに信頼を感じるわけ(実は全然正確じゃないんだけど)。
世の中化かしあいですよそこんとこ。
データ握ったもん勝ち。データ集めでどう活用していくか。
それだけじゃなくそのデータをどう共有していくか。
じゃそのために自分は何をやったら勝機があるのか。。。
ちょっとね、いろいろアイデアわいてきました。
人の話はいろいろと聞くもんだ。勉強になります。
オトリ物件情報、不動産業界から「年内に悪癖を駆逐してやる!!!( ・`ω・´)キリッ」と国交省。
年末ですね。
今日(すでに昨日)は寒くなりましたが、ここ連日あたたかかったので全然年末感ないですね。
スキー場とか大丈夫なんでしょうかね。
さて、おとり広告について日経が報じたので、不動産業界がざわついてます。
「年内に悪癖を一掃する!!!( ・`ω・´)キリッ」
とのことで、強引系不動産会社さんは戦々恐々かもしれません。
国土交通省は成約済みの不動産物件をインターネット広告に載せて客を呼び寄せる「おとり広告」の規制に乗り出す。すでに取引意思のない物件を広告したり、成約物件をサイトに残したりするのは、宅地建物取引業法などに違反すると業界団体に通知。不動産取引が増える年度末に向け業界の悪弊を一掃する。
やっぱりどちらかというとオトリ系は賃貸が多い気がします。
売買もあるりますが昔に比べてだいぶ淘汰された感があります。
賃貸の場合、やはりエンドユーザーに若い層が多いので、ぶっちゃけ「世の中わかってない」ので騙されやすい。営業マンが年上なので騙されても断れない、、などの押し込み営業が横行しています。
また、営業マンは営業マンで、オトリやだましを含め、その不誠実な営業手法が当たり前だと刷り込まれている上に、社員の場合は逆らえないし、独立する人は前職をコピーしてそのままやるので悪癖を業界として絶つことがなかなかできないままです。
売買の場合は、リーマンでだいぶ淘汰され、昔のように一か所に何十人も営業マンがいて電話しまくるタイプの会社がずいぶん少なくなりました。お客さんもネット時代でいろいろ検索する時代になりました。売買などの高額商品はとくにその傾向が強く、購買を決めてから数年間情報を探すって方が多くなりました。昔ならそんな探しまくるやつはマニア(買わない奴ら)だと言って相手にしませんでしたよね。(ま、購入に前向きになってからは3か月以内ってのは変わってないみたいですけども)
どちらにしたって、うちのお客さんたちを見ていると、強引なことをしなくても十分営業できる、ってことですよ。
オトリなんかしなくても、その真逆の真っ正直にやれば、やりつくせば、集客に困らない。そんな会社さんをたくさん僕は見ています。情報発信をしっかりやって、良いも悪いも出して、相手の気持ちに立ってしっかりやれば、どんな商売でも成り立つに必要な人数くらい支持してくれる人は集まるんじゃないかな。
・まっとうな商売をする。
・それをしっかり情報発信する。
・世の中の動向を見る。
・自分の子供や親や友人に自慢して見せられる営業か自問自答する。
・きれいごとだけで終わらないように仕組化して商売して稼ぐ
などなど。
来年は、重要事項説明電子化、統合データベース、民泊、空き家問題(補助金)、などなど、今よりより一歩進む感じがします。
賃貸マーケットが良くないし、売買マーケットも落ち込みが予想されるので、不動産業者さんは大変だろうし、その不動産業者さんに支えられてる我々周辺業者もがんばらねば大変かと思います。
僕も、公私ともにいろいろあろうかとおもいますので、がんばってやらねば、、、。
来年こそはローン講座くんもバージョンアップするし、あたらしいサービスも考えるので、ぜひお付き合いください。
それでは、みなさまよいお年をお迎えください。
来年もどうぞよろしくお願いいたします。
「安物買いの銭失い」にご注意をw
下記の記事が面白かったのでご紹介。
取引先でどこも(どの業界も)同じだねーって腹抱えてわらいました。
貸家着工戸数が増加する一方、2015年半ばくらいから立地的に人気が高いはずの東京23区内、神奈川県内でのアパート(木造、軽量鉄骨造)空室率がじりじりと上昇している。今年6月に不動産調査会社タスが発表した調査によると、東京23区の空室率は約34%に達し、神奈川県ではなんと35%を超える。つまり、3戸に1戸は空室という計算だ。そのため、本来なら最も競争力が高いはずの新築アパートでさえ埋まりにくくなっている。
わらったポイントは以下の通り。
・需要を上回る供給がなされているのに、業者(アパート・ハウスメーカー)はまだ需要が伸びると地主説得。
・消費者のニーズが散らばってて誰も把握してないし、できない
・利回り重視すぎて、家賃は高く設定しつつ、建築費は抑えるという矛盾。これによって相場より高く無個性な賃貸住宅が乱造。
・結局は空室が増えまくって大家が泣く羽目に。(´;ω;`)ウゥゥ
・でもしっかりニーズつかんでケチらずやってる賃貸は場所が悪かろうが高かろうが満室経営&問い合わせガンガン。
ま、業界に長く関与してますとよく聞く話ではあります。
昔気分のままの地主さん、王様扱いされてわがままな人、少なくないですから。
「大家がちっともわかってない!」って不動産会社側の愚痴もよく聞くんです。
で、正直に市場ニーズやバリューアップ提案を出すようなまじめな不動産業者は切られ、テキトーな夢物語を語るアパートメーカーに契約持っていかれた挙句、結果が出ないと。
でもね、我々のように一歩引いた側からみたら、「どの業界も同じだな」って思うんです。
我々は不動産会社さんに営業・集客のアドバイスやホームページやシステム作ったりしてるのですけど、これ、まんま不動産会社がホームページ作るのと同じような感じなんですよね。
もはや猫も杓子も向こう三軒両隣ライバル各社もネット集客の時代なのに、いまだにホームページ作ればなんとかなるとか思ってる。そのくせ制作費用は過度にコストダウンしようとする、と。
そして、現在の状況や真実をちゃんと伝え、やるべきこと、やらないことをしっかり提案するような会社は切られて、夢物語ばかり語る制作会社が選ばれると。そして結果もだいたい一緒で、大家ならぬ不動産会社が効果なくて泣くと。
まんま、構図同じじゃん!
いやーたぶん、よその業界でもどこも同じかもしれませんね。
やっすい中国品買って壊れて、そんなん何度か繰り返して、結局ちゃんとしたの買っとけばよかったじゃん!って。
個人の場合はバカ見たなーって反省すればいいけれども、収益を生み続けなくてはいけない「事業」だと「失敗した時間」ってのがけっこう命取りだったりしますから怖いですよね。
「安物買いの銭失い」
昔の人はほんとうによい格言を残してくれています。すごいな昔の人。ってか人類の累積経験から出たナレッジ。
僕も昨年車のドアロックパーツけちって中華性にしてこないだ壊れました。
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