不動産ネット営業・集客・成約によく効くブログを目指します。

目指すべきはアナログ営業の極み!

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.01.20 Friday

興味深い記事が出てました。

 

不動産は「買い時だと思う」が増加/全宅連「不動産の日アンケート」

 

全宅さんの「消費者意識調査」みたいなの。

結論をざっくり言うと、こんな感じ

 

・不動産は買い時

・持ち家派は満足度たかい。

  持ち家派の動機…家賃もったいない

  賃貸派の動機…住宅ローンに縛られたくない

・重視ポイント

  購入…周辺環境・交通利便

  賃貸…賃料

・物件情報入手経路

  インターネット・携帯サイト

  ※高齢層はチラシ

・宅建業者に最も期待すること

 「接客対応や 説明が丁寧にしてもらえること」

 「仲介業務、専門知識に基づいたアドバイスとともに、接客態度についても重視」

・不動産店を選ぶポイント

 「店舗の雰囲気が良い」「ネット情報や口コミ等 で評判のよい」

 

以上のような感じで、上の部分はだいたいいつも通りなのですが、注目ポイントは、下記の部分です。

「接客応対が丁寧」「店舗がきれい」

これ、誤解を恐れず言えば、不動産屋さんがいちばん「弱いポイント」かと思います。

 

多くの人が勘違いしやすいのが「接客が丁寧」ってとこですが、コレ、物腰柔らかに接客しているってことじゃないです。

 

不動産屋さんにアドバイス求められるときに、御社の強みはなんですかって聞くと「ウチは接客が丁寧!」「ほかの不動産屋はいいかげんなやつばかりだがうちは違う!」とみんな言います。ほぼ、みんなです。

「では具体的に、何がどう丁寧で、何がよそと違いますか」と聞くと、結構しどろもどろになります。

「具体的に」「目に見える形で」「人が丁寧だと感じるレベルで」丁寧な営業ってむつかしくて、実はできているようでできていなかったりします。

成約客はそりゃ成約しているくらいなのでそもそも満足度が高いわけで「おたくは丁寧だ」とか言ってくれます。でもその裏には御社をスル―して他社に行ってしまった多くの未成約客がいるはずです。

 

この自社をスルーして他社に行ったエンド客をひとつでもふたつでも自社に引き付けることができたら、顧客単価の高い不動産業ではどれだけプラスになることか。

 

接客の丁寧さ、店舗のきれいさ、なんてのは実はずっとアドバイスしつづけていることでして、昔もこんなこと書いてました。

http://toriumi.jugem.cc/?eid=2148

 

こういうことは講演とかでもよく言うんですよ。成功企業はそういうとこが多いから。

どんなときも順調にうまくいってる会社は、お客さんの目に見えるレベルで、お客さんがはっきりと認識できるレベルで、丁寧な接客できているところは成約率も高いし、もちろん店舗もきれいです。

 

そういうところは「集客」「接客」「追客」をしっかりわけて考えて全体営業しています。もっといえばリピートも。

それらが仕組みとしてしっかり回るからあんまり経営に困らない。

たいして、いつも大変な会社は「集客」にしか意識がいってないからうまく回らない。

「ウチは丁寧だ」と思い込みだけで、営業ツールも用意しない、店舗前の花壇が枯れている、窓を毎日拭かない、図面入れが日焼けで汚い、、、などなど、どこにでもある世間様から見たらよくある「入りにくい不動産屋」になっています。

 

べつにバカにしているわけでも、見下しているわけでもありませんよ。

お店をきれいにするなんて誰でもできるわけですから、やればいいだけの話なんです。
他がそうなのだったら、自分トコが他社に先駆けてがんばれば、あっちゅー間に差別化完了です。
小難しい経営戦略考えなくても、すこし労力割いてお店をきれいに保ち、ほかがやらない営業を展開するだけで差別化です。
すごい楽ショーじゃん。って思います。

 

うちね、ローン講座くんって営業ツール提供してますけどね、あれ、昔の保険のおばちゃんの営業手法なんです。

最近はずいぶん少なくなりましたけども、昔の保険の場ちゃんって、紙の営業ツールすごい用意してくれたでしょう?わかりやすいの。大事なポイントに赤線とかマーカーとかひいてくれて熱心に説明してくれた。

保険なんてぶっちゃけ今も昔もどこも同じようなモンなんだけど、どこも同じようなモンだったらしっかり説明してくれた人にお願いしたいじゃないですか。

「買え、買え」のセールスじゃなくて、こういうメリットがあって、こういうデメリットもあって、こういう事実があって、としっかりと説明してくれる、ね?

 

うちが営業コンサルで不動産屋さんにアドバイスしているのは「そういう丁寧なアナログ営業のやり方」。

こんだけ不動産屋があって、ホームページだってうようよあって、ポータル行けば物件もドカーンとあるのに、販売図面一枚で「物件買え買え」言ったって、「はいそうですか」とはなりにくい。しかもいまは一発営業がしにくい時代。購入前のリードタイムは伸びる一方だし、反響後3か月神話も崩れてて、反響後1年とか2年とか昔なら「マニア客」とか言われて相手されなかったような人も珍しくなくなってきている。

 

そういう時代だし、ネットでいろいろ情報がとれる時代だからこそ、対面の折はプロとしてしっかり信頼される「やり方」が必要なのかなと思います。自信をもって「ウチは丁寧だ」「なぜならば、よそと違って、具体的にこうしてああして、、、」と言えるようにならないとだめんんじゃないかと。

 

上記調査の「顧客が望む丁寧さ」を実現するには、「集客」「接客」「追客」をしっかりわけて考えて全体営業することが大事かと思います。

 

1月もはや20日。

賃貸系の不動産会社さんは忙しいようでちっとも遊んでくれません。

体調管理に気を付けて、がんばってくださいね。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 03:16 | comments(0) | trackbacks(0) |

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「いい(投資用)物件がある、鳥海さん買わないか?」みたいなの。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2017.01.10 Tuesday

年明け最初の連休を過ぎまして、そろそろ気分も正月気分から平常運転への切り替え完了な感じでしょうか。

 

さて、昨年末あたりから昨日にかけて、「おいしい話」を持ってくる人が数人いました。

「いい(投資用)物件がある、鳥海さん買わないか?」みたいなの。

さして親しくもない顔を知ってる程度の人から。


そんな「おいしいならなぜあなたが買わないのですか?」とセオリー通り返すと、「融資枠がいっぱいだ」とか「手数料だけもらえれば十分」とかなんとかかんとかの定番問答。

素人だから飛びつくと思って、くどくど話をしてくるんですが、僕は不動産屋じゃないとはいえいちおう業界に十数年関わってますからね、ま、ナメてんのか、って話ですよね。

 

僕の気持なんかはどうだっていいのですが、この光景は既視感があります。

リーマン前にも同じようなことがあったなぁ、って。

 

すでに不動産(売買)相場が天井付近なのは報道等々で明らかですし、賃貸の空室率だって空前絶後な感じ賃貸業者さん大変そうです。アパート建設関連がメチャクチャな状況なので、昨年に引き続き今年も国交省がなんか動くでしょう。

 

そんな中でのあやしい投資話の連続になんかきな臭さを感じます。リーマンショック前にも同じような「売り急ぎ」ってか「ババ抜き」はありましたし、遠くはバブル崩壊時にもあったんじゃないかなって思います。

 

そんな中でこんな記事も。

>>民泊禁止も一因か!? バブル終焉の湾岸タワマンから中国人が消えた!

 

そろそろマンションの短期譲渡所得の期限が一斉に終わる時期が来るから相場が崩れるってのは昨年もいろいろ言われてましたし。

いろんな事象が積み重なって、連鎖していく怖さも感じますね。

 

金利が安いし、ローンも通りやすい状況なので、居住用の民需は引き続き堅調だとは思うのですが、今年はどうなるんでしょ。

 

とりあえず、さして親しくもないとはいえ、知ってる人からカモとみなされてターゲットにされたらショックだなぁ。

みなさんお気を付けください。商売は短期的視点ではなく長期な視点でのライフタイムバリューだと思いますよ。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 01:27 | comments(0) | trackbacks(0) |

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オトリ物件情報、不動産業界から「年内に悪癖を駆逐してやる!!!( ・`ω・´)キリッ」と国交省。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.26 Monday

年末ですね。

今日(すでに昨日)は寒くなりましたが、ここ連日あたたかかったので全然年末感ないですね。

スキー場とか大丈夫なんでしょうかね。

 

さて、おとり広告について日経が報じたので、不動産業界がざわついてます。

「年内に悪癖を一掃する!!!( ・`ω・´)キリッ」

とのことで、強引系不動産会社さんは戦々恐々かもしれません。

 

不動産「おとり広告」規制へ 成約物件で客引き(日経新聞)

国土交通省は成約済みの不動産物件をインターネット広告に載せて客を呼び寄せる「おとり広告」の規制に乗り出す。すでに取引意思のない物件を広告したり、成約物件をサイトに残したりするのは、宅地建物取引業法などに違反すると業界団体に通知。不動産取引が増える年度末に向け業界の悪弊を一掃する。

 

やっぱりどちらかというとオトリ系は賃貸が多い気がします。

売買もあるりますが昔に比べてだいぶ淘汰された感があります。

 

賃貸の場合、やはりエンドユーザーに若い層が多いので、ぶっちゃけ「世の中わかってない」ので騙されやすい。営業マンが年上なので騙されても断れない、、などの押し込み営業が横行しています。

また、営業マンは営業マンで、オトリやだましを含め、その不誠実な営業手法が当たり前だと刷り込まれている上に、社員の場合は逆らえないし、独立する人は前職をコピーしてそのままやるので悪癖を業界として絶つことがなかなかできないままです。

 

売買の場合は、リーマンでだいぶ淘汰され、昔のように一か所に何十人も営業マンがいて電話しまくるタイプの会社がずいぶん少なくなりました。お客さんもネット時代でいろいろ検索する時代になりました。売買などの高額商品はとくにその傾向が強く、購買を決めてから数年間情報を探すって方が多くなりました。昔ならそんな探しまくるやつはマニア(買わない奴ら)だと言って相手にしませんでしたよね。(ま、購入に前向きになってからは3か月以内ってのは変わってないみたいですけども)

 

どちらにしたって、うちのお客さんたちを見ていると、強引なことをしなくても十分営業できる、ってことですよ。

オトリなんかしなくても、その真逆の真っ正直にやれば、やりつくせば、集客に困らない。そんな会社さんをたくさん僕は見ています。情報発信をしっかりやって、良いも悪いも出して、相手の気持ちに立ってしっかりやれば、どんな商売でも成り立つに必要な人数くらい支持してくれる人は集まるんじゃないかな。

 

・まっとうな商売をする。

・それをしっかり情報発信する。

・世の中の動向を見る。

・自分の子供や親や友人に自慢して見せられる営業か自問自答する。

・きれいごとだけで終わらないように仕組化して商売して稼ぐ

 

などなど。

 

来年は、重要事項説明電子化、統合データベース、民泊、空き家問題(補助金)、などなど、今よりより一歩進む感じがします。

賃貸マーケットが良くないし、売買マーケットも落ち込みが予想されるので、不動産業者さんは大変だろうし、その不動産業者さんに支えられてる我々周辺業者もがんばらねば大変かと思います。

 

僕も、公私ともにいろいろあろうかとおもいますので、がんばってやらねば、、、。

来年こそはローン講座くんもバージョンアップするし、あたらしいサービスも考えるので、ぜひお付き合いください。

 

それでは、みなさまよいお年をお迎えください。

来年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 00:59 | comments(0) | trackbacks(0) |

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地場業者さんの勝ち残り戦略としては、どれだけ「お客さんに対して、真摯に、当たり前を深堀していくか」に尽きるのかなと

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.16 Friday

あっという間に今月も半分が過ぎて、ことしも残り2週間程度となりました。

もはやがんばるとかなんとかそういう時期ではないですが皆様いかがお過ごしでしょうか。

 

さて、先日、アットドリームデイというのに行ってきまして、下記のようにFDJオンラインいて書きました。

【不動産システム】アットドリームデイに行ってきた

http://www.fdj.com/2016/12/2766.html

リングアンドリンク社さんの不動産システム「アットドリーム」の不動産会社ユーザーさんたちの祭典です。

毎年、参加させてはいただいているのですが、ことしは特に皆さんのお話が人情話で大変よかったです。

起業して「食えなかった日々」をなんとかしのぎつつ、やっと軌道に乗って、、、というお話が多くて。

 

起業して3年以内に70%が潰れ10年以内には93%が潰れるそうです。

やっぱり経営って規模の大小にかかわらず、そんなに甘いものじゃないなと。

僕の先輩や後輩たちも不動産屋やってつぶしてます。独立起業する人なんか元はそれなりにデキる営業マンなのだけれども、営業マンと経営者はやっぱり別。一人経営者だとてなかなか大変なのです。

 

不動産屋は儲かるとか世間の人はそう思う人が多いですけど、いまは新規開業者とか大変です。

儲かるのは昔起業した人、もともと地主とかそういう人です。利回りとかいい時代に物件保有してて勝ち逃げ状態の人は少なくないし、長く築いた人脈で安泰の方もいます。

しかし、ゼロからつくらなくてはいけない新規開業者はなかなかたいへん。

 

ホームページで集客して〜なんて考えで起業して撃沈するかたも少なくないんですが、いまやホームページなんてどこでもやってるし、ポータルだってみんなやってるし、物件もほぼ同じだし、昔のように情報出しただけでどうにかなる状態ではありません。

チラシ意識が拭えないままで業界がまだ回ってますので物件情報頼みなんですが、情報が氾濫した今は、もう一つ他とは違った「何か」を打ち出さないとなかなかうまく経営も回っていかないのかと思います。

 

地場業者さんの勝ち残り戦略としては、どれだけ「お客さんに対して、真摯に、当たり前を深堀していくか」に尽きるのかなと、今回アットドリームデイに参加して感じました。

物件情報屋ではなくて、不動産の専門家として、サービス業として「エンドのお客さんにきちんと向かい合う」そこからしか収益は生まれないんじゃないかなと。

 

儲かるウェブテクニックを求める人は多いですが、儲けてる不動産屋さんって一生懸命やってるうちに自分なりのそういうのを自然と身に着けてるし。逆にそんなテクニックだけで大儲けした人なんて、僕が独立してから10年でみたことない。踊らされて大金使って成果でない人はたくさん見たけどね。

 

どんな仕事もまじめに一生懸命できることを深堀していく、そして少しずつ時代のトレンドのエッセンスをいれていく、ってのがバランスよいんではないでしょうかね。

 

 

ビッグデータとAIの社会が到来しつつあって、不動産なんかはいま統合データベース実験や重説電子化なんかやってますから、物件情報なんてそのうち価値がなくなると思う。グーグルなんかもまたそのうち不動産やるだろうしね。シェアリングエコノミー社会だから不動産屋通さずエンドが直で広告始めるかもしれない。そうなったときに地場業者は何をもって生きていくかと言えば、「ウデ」しかないようにおもう。弁護士のように税理士のように、宅建士として専門家として生きていくしかないように思うんですよね。

 

ま、きびしい時代でも、まじめさと努力があれば、まだかろうじてうまくやってけるってことを学ばさせてもらいました。

ウチも10年なんとか乗り切ったけれども、この先もがんばっていかねば。

ようやく寒くなってきましたが、みなさまも体調管理に気を付けて頑張ってください。

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 17:47 | comments(0) | trackbacks(0) |

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不動産の重説ネット化の社会実験とか

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.06 Tuesday

神奈川の宅建支部さんで講演させていただきました。

タイトルは、「ネット不動産業の新しいかたち」不動産テックの活用ということで、50人くらいの会員さんの前で。

 

フィンテックを含め不動産テックという現象、そして不動産業に及ぼす影響など一時間半。

最近の講演って、1時間未満が多いので1時間半は久しぶりです。

90分がいちおう授業なんかでも一区切りかとは思いますが、これも時代ですかね、いまや40分くらいが講師も聴衆も最適かと思います。情報過多の時代ですから。

 

さて、そんなこんなで不動産業とそれを取り巻くテクノジーそしてそれからカワルミライをお話しさせていただいたのですが、ブログでも少し伝えておきたいかなって思います。

 

それは「重説の電子化」についてです。来年1月まで続く「社会実験」ですが、たぶんその後に「解禁」となるでしょう。いつかはわからないですけどね。

断言するのはまずいとは思いますが、誤解を恐れずいえば、やはりネットでやるのは時代の趨勢といえます。

僕自身は、不動産業界の種痘同様「時期尚早」かとおもいます。賃貸はともかく売買はやっぱり無理があると思うし、それになにより、明らかに「重説電子化」がネット企業による不動産参入の橋頭保にだというのが透けて見えるからです。

 

賃貸の場合は、重説電子化が導入しやすいでしょう。消費者にとっての利便性もあるかもしれない。

 

ただ、これが導入されてしまうと、不動産業界が一変する可能性も秘めてます。

ネット企業がコールセンターだけで(客付け)賃貸仲介できてしまうからです。

いまは、スマートフォンを使ったワンタイムのキーもありますし、そういうのを駆使すれば、案内は自分で行って、一度も不動産会社に行かず営業マンにも会わず取引が終わってしまう可能性もあります。

通常は、物元が書類も作るわけだし、客付けだけでしかも案内もしないとなれば、たとえばいま大手さんがエスクローを本社とかで一気にやってるように、都心のビルにスタッフ並べてコールセンターで接客も追客もできちゃうかもしれない。

スマートキーみたいのがなくても物元に案内もさせて集客とアフタフォローに特化するかもしれない。

 

物元としては、良質な客付けをしてくれるとしたら、ネット企業であろうがどこであろうがウェルカムなわけで、そうなるとネットやコールセンターでドカンと集客&追客して、さらには保険やらなんやらのサポート体制を整えた「新大手」に地場中小の「仲介」は淘汰されちゃうかもしれない、って思うわけです。ガツガツ系の仲介賃貸が一番ピンチでしょう。

 

最初は客付け面で、そしてそのうち大家さんにも手を伸ばしてブツ上げも、、、って。

大家さんも空室でも待ってる昨今、アパートマンションガンガン立ちまくってますます大変になるばかりだしね。

 

そうこう考えると、共同仲介が壊れてしまう可能性をはらんでいて、結構危険だと思います。

不動産会社さんの立場に立てばね。

 

逆にユーザーの立場に立てば、べつに地場の不動産会社であろうが楽天であろうが、きちんとしてくれればいいわけで、しっかりしててなおかつおトクなほうに流れるのはある意味必然ではあります。楽天ポイントみんなだいすきでしょ?銀行ももってるし不動産と親和性高いよねやっぱり。怖い不動産屋に出向かなくても、営業マンの顔なんか見なくても、ネットで完結できるならそっちのほうがいいかもしれない。ってかそっちのほうがいいでしょう。

 

僕は不動産会社さん側の立場なので、なんとも言い難いのですが、昔と変わらない業界が、新たなテクノロジーに「変革させられてしまう」という状態は、資本主義ならあるいみ「当たり前の光景」です。

変革を迫られる側・淘汰される側からすると、時代の流れは残酷なのですが、社会というものはそうした変化の後の利便性や低価格のおかげでいまの住みやすく便利になっていくものです。我々の利便の背景には実は膨大な屍があるものです。

その屍にならないように、いろいろがんばらなくては。

 

ま、とりあえず、来年終わる重説電子化とそのあとの動向に注目したほうがいいし、もうちょっと声も上げたほうがいいと思うんですよね。業界全体で。

 

おうちダイレクトみたいなのも今後出てくるだろうし、フィンテック怖いですね。

ウチは地場の不動産業者さん相手の商売なので、ぜひ、地場の会社さんに頑張っていただきたいかなと思ってます。

 

はてさて、来年はどうなっていくのでしょうか。注目ですね。

 

 

おやすみなさい。

 

 

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 03:10 | comments(0) | trackbacks(0) |

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【不動産業界ことし1年の話題抜粋】

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.12.05 Monday

明日、というか日付変わって今日、宅建協会(支部)さんのほうで講演やらせてもらうんですよ。

で、ブログしばらく書いてないので大急ぎでかきます。。。

 

はやくも12月になってしまいましたね。

もう、30代以後は時間の流れが速くて仕方ありません。
時間は貴重だと、いつも過ぎ去ってから、あるいは直前になって気づく事ばかりの愚かな男です、、、。
さて、そんな年末ですが、ことしもいろいろありまして、不動産業界的に1年にどういうことがあったかといいますと、
【不動産業界ことし1年の話題抜粋】

 

・ Yahoo!不動産」業界との確執

・ 21ツイッター炎上事件

・ 不動産ドラマ

・ 民泊

・ 中古住宅流通  ←※ 「国のテーマ」

・ インスペクション契約時確認

・ 賃貸物件増加とサブリース問題の表面化

・ 囮物件が表面化、囲い込みとともに対応強化へ

・ 不動産テック

・ 不動産市場のピーク終わり

 

オリンピックやインバウンドの影響か、不動産市場が熱かった去年・今年の影響からか、不動産ドラマもたくさんありましたね。

高視聴率を誇った「家を売る女」、民泊をテーマにした「拝啓民泊様」、漫画がおもしろい「吉祥寺だけが住みたい街ですか」、マンションを買うお話「プリンセスメゾン」、マンションの怖いお話「砂の塔」、、、など。

 

家を売るオンナなどは、小説「狭小住宅」を思わせるものの、あんなブラックではなく、なかなか感じ入るものがあって僕の周りでも大人気で、社員全員に見させるようにした、なんて社長もいっぱいいました。

ぬるい時代に「気合」も大事だよと、ブラックではなく思わせるいい作品でした。
不動産がもりあがってるからこそのドラマの数々だとおもいますけども、夏過ぎぐらいからはマンションの契約率低下などが発表されたり、ちょっといまは下落気味でしょうか。オリンピックまで年あけるとあと3年、来年は足踏みになりそうですが。

 

 

今年もいろいろ話題はあって、昨年から引き続いて空き家問題や民泊問題もありますが、実業者にとっての一番影響は、国が「中古流通活性化」に本格始動し始めた、ということではないでしょうか。インスペクションの契約時確認盛り込みがまさにそうですし、今やってる重説電子化実験、統合データベース実験などなど、空き家対策も含め既存住宅活用に本腰を入れ始めた元年、って気がします。

 

明日(もう今日だけど)の講演では不動産テックと不動産業を取り巻く業界環境の変化、そして、その対応策、みたいなことをお話しさせていただこうとおもっています。

 

重説電子化も統合データベース(将来的にはレインズ公開)などもどんなに反対しても時流ですからそうなっていくんでしょうけど、そうするとやはり小さなところはつぶされていく運命です。

世の流れで便利や安価が先行すると、スーパーに小商店がつぶされまくった昔、そのスーパーもイオンにつぶされまくったこの間が思い出されます。

 

しかしながら、すべての店がつぶされたわけではなく、それなりに時代のうねりの中をひょうひょうと漂う小舟がごとく強く生き残っている小商店もまだまだいっぱいあります。飲食業などはチェーンに押された時代もあったけど、いまや元気な個人店がバンバンあって好かれてるしね。

 

時代が変わっても「勝ち残れる小商店づくり」そのヒントなどをお伝えできればいいなと思っています。

人前で話すのも100回は超えてるとおもうんだけど、ちょっと間が空いて久しぶりなので緊張しないように頑張ります。

ほかの支部さんもよろしければ是非お声がけください。

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 00:30 | comments(0) | trackbacks(0) |

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不動産融資が過去最高に!住宅ローン説明が営業の成否を分けるか?!

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.11.16 Wednesday

住宅ローン金利低下後、急に業績が良くなった不動産会社さんがいくつもあって、ウチの「ローン講座くん」を使ってくれているお客さんたちも「金利の説明」「住宅ローンの説明」がよく効く、との声をいただきます。

 

今日のニュースを見ると、やはり不動産融資は過去最高なんだとか。

マイナス金利受け不動産融資が過去最高に(NHK NEWSWEB)

日銀がマイナス金利政策を導入したことなどによって全国の銀行による今年度の上半期の新規の貸し出し額は、去年の同じ時期に比べて16%増え、不動産業向けは過去最高となったことがわかりました。

これは、日銀が、都市銀行や地方銀行など、国内の139の銀行による新規の貸し出し額などを調査してまとめたものです。
それによりますと、ことし4月から9月までの半年間に銀行が企業や個人に対して融資した金額は23兆9413億円となり、去年の同じ時期に比べて16%伸びました。
このうち不動産業向けに新たに融資した金額の合計は、5兆8943億円となり、過去最高の水準となりました。

 

 

金利の影響ってやっぱ大きくて、1%あがると、だいぶ違ってきます。

2000万を0.6%で借りてるのと、1.6%で借りてるのでは高い車1台分くらい違ってくる。

 

 

 

車じゃなくても差額で子供の大学の学費とかでも賄えてしまいますよね。これは大きい。

 

都市部での不動産価格が高騰してるといっても、郊外では変わらずだったり下がったりしていたりなのだから、なかなか下がらない家賃を考えると買ったほうがオトクと思える。
最後に家は残るし、保険にもなるし。
 

「金利が安い」ってのはすごいチャンスなんだから、物件よりも前にローンとか不動産を買うこと自体の説明なんかをきちんとしたほうが結果的に成約率が上がっていいよ!、ってのは講演や研修などでもいろいろ言うのですが、なかなか受け入れてもらえません。

 

やはりまだまだ物件、物件とにかく物件となって、立地&スペック先行型の成約率低めの営業マンが多いのが非情に残念。

まだまだ反響一発押し込み契約信奉が根強い。

他業界ではモノ売りじゃなくてソリューション営業(提案型(or問題解決型)営業)がいまや主流なのに。

 

ま、そういうモノ売りオンリーの会社や人が多いなかで、きちんと提案型の営業を心得ている人や会社にお客さんが行ってしまうから、業界も2極化しているのかもしれません。

 

差別化ってホント大事です。

 

低金利時代の追い風をうまくつかんでいきましょう。

ぜひ、弊社サービス「ローン講座くん」をご利用&ご活用ください。

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 14:03 | comments(0) | trackbacks(0) |

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「不動産屋のブログってどうやって書いたらいいの?」ってよく質問されます。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.10.03 Monday

「不動産屋のブログってどうやって書いたらいいの?」ってよく質問されます。

 

メシ食ったとか遊びに行ったとか、そういうのもいいですが、やはりプロとしての情報発信・情報提供が一番良いかと思います。

検索にも引っかかりやすくなりますし。

 

で、

 

良いお手本を見つけました。

世の中によいお手本となるすばらしいブログ記事はたくさんありますが「記事内容が良い」のほかに大事なことは「タイミング」たあります。

 

世間的な話題やトレンドを盛り込むとさらに人目を惹きやすく効果的になります。

そういう意味で、空室・相続・サブリース問題などを含有した下記のブログ記事は秀逸でしたのでご紹介したいと思います。

 

▽▽▽ こちらの記事 ▽▽▽

 

 

湘南村岡不動産さんがシリーズでやられているブログ記事ですが、今、アパート建設業者が好業績を収める反面、サブリースについては国交省も警戒の目を向けており、おりしも空き家問題・空室問題が台頭している中、じつにタイムリーな記事です。

プロっぽい見解もあって、お客さんに対する優しさやも見えてよい記事ですね。

 

ブログの2大目的は以下の通り。

(1)安心できる(怖くない)業者だとわかってもらう

(2)しっかり仕事する業者だとわかってもらう

 

(1)の目的達成のために、お昼何食べたとか遊びに行った記事も必要です。

(2)の目的達成のために、仕事に関するプロっぽい記事も必要です。

 

この両輪を回しながらやっていくのが良いのではないでしょうか。

 

美しくすばらしい文章なんて書く必要はないんです。

思ったままを気を付けて言葉にすればよいです。

あまり飾ったものだと逆効果ですから。

 

 

以上となります。ご参考までに。

 

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 17:42 | comments(0) | trackbacks(0) |

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賃貸系の会社さんから相談がいくつか。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.09.15 Thursday

賃貸系の会社さんから相談がいくつか。

「ホームページで集客がない」あるいは「薄い」ので、「なんとかならないか」という相談。

答えは、いまどき、ホームページなんかただ変えたって「それだけで効果なんかないです」。

 

とくに賃貸の場合は、結構大変かと思う。

競合多いし、客は少なくなってるし、客もいろいろ渋いし。

賃貸でうまくいこうと思ったら、ホームページうんぬんだけじゃなくて、もっと包括的な経営戦略わりと時間かけてじっくりやらないとむつかしいんじゃないかと思います。

 

ホームページ屋さんなどは魅力的な事例とか、さも即効性ありそうな効果ありそうな話をもってくるでしょうけど、ほとんどの会社がイマイチだったり、新規開業者はずいぶん破たんしてたりするかと思います。

 

物件並べて客が来るのを待ってるようなスタイルはもうダメなので、ホームページなんか変えるよりも、いまやってる無料ブログをオリジナルデザインに変更して情報発信しっかりやりませんかそしたら5万くらいでやりますんでローコストでSEO効果もあって長期にやれば絶対効果的ですよ、って言ってもあんまり響かない。

 

みんなホームページとSEO大好き。

ゴルフ初心者とかがいいクラブ買いたがる心境と同じかも。

 

だまされても効果なくても問題なく耐えられる会社ならそれでいいかもですが、小規模事業者で目論見がハズレたら即破綻の会社だとほんとに悲惨です。

 

新規開業される方にはぜひ気を付けてもらいたいと思います。

賃貸ガツガツ系から独立された方などは、ネット集客でうまくいくと思ってる方多いけど、現実はそんな集客ないし、賃貸は激戦化してるからガツガツ系は広告費かけないとむつかしいですよ。

自社サイトよりポータルでおとり広告載せまくりのほうが効果あると思います。もちろん絶対ススメませんが。そんなことやっても一時しのぎにしかならず、企業として最も大事な「継続的存続」がないので。

 

いま、某賃貸チェーンの社長が失踪したと業界内で話題になっています。

ガツガツ系の会社です。数年前までは拡大しててネットで検索したらいろんな記事があって、社長が立派なことおっしゃってます。

でもやっぱりガツガツ系ではダメだったようです。

 

世の中、変化してきています。時代は進んできています。

 

客が多くて経済が上り調子だった時代は、少々荒っぽい営業でもどんどん回転商売ができたでしょう。

でもいまや少子高齢化で客が少なくしかもお金もあまりなく、でも情報だけはたくさんもってて、さらに自ら世間に呼びかけたりする時代です。下手なことはもうできません。

 

まっとうに、一生懸命、こつこつでもやってくのが一番なんじゃないでしょうかね。

その一生懸命さをきちんと情報発信していけば、べつにホームページなんかなんだっていいような気がしますが。

 

そんなことを朝から思いました。

 

 

あっというまに、9月も真ん中。

ことしもわずか3か月半となりました。

 

頑張っていきましょう。

 

 

  
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ネットで賃貸が決まる時代、物件だけで選ばれると「次がない」

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.09.08 Thursday

リクルート住まいカンパニーさんがおもしろいアンケート結果を発表しました。

首都圏の賃貸お部屋探しユーザーの行動・動機などによる調査です。

要約すると、、、

>>いまや賃貸物件探しは「ネットで探して」「現物(物件)は確認程度」が主流?!(FDJオンライン)

いまや賃貸物件探しは「ネットで探して」「現物(物件)は確認程度」が主流となっている。部屋探しの平均期間は一か月未満。そして、ネットで選別された後、訪問する会社はわずか1〜2店舗

賃貸市場ではもはやネットが主戦場と言って間違いないだろう。

だそうです。

 

僕らの世代が上京した時はネットなどなく、都会に住む親戚に賃貸情報雑誌やアルバイト情報誌を送ってもらったり、はたまた勢いで上京して勢いで決めてくるってことしかできませんでした。(そしてたいていテキトーな物件押し付けられるとか)

 

いまや便利になったもので、スマホからいつでも思ったときに検索して探すことができる時代です。

とはいっても、意外にスマホよりもまだまだPCで探す人が多いようですが、アクセス状況などを見てますと半々といったところでしょうか。やはりパソコンのほうが画面がデカくて文字も打ちやすい分だけ、ちょっと前に騒がれてたようなスマホ一辺倒にはなりにくいとは思います。

ま、今の時代、仕事も学業でもパソコンつかいますからね。両方ですよ。

とにもかくにも、スマホやパソコンで部屋決めされてしまう時代とは、来店のはるか手前で選別されてしまうということです。

 

実際に来店(訪問)は平均1.6店舗、一回も訪問してないも9.9%もいます。多くの人が1店舗だけの来店ですましています。

売買と違って物件だけでスパッと決める軽薄さが透けて見える感もありますが、だからこそ市場の出物(広告掲載の物件)の半分以上が囮(おとり)物件だといわれるような事態になっているともいえます。

 

賃貸会社さんを回っても実のところ集客は不動産ポータルサイト頼みになっている面が強いです。つまり物件頼みと。

かつてはポータルだからと最低限の物件情報入力しかしない、という会社も多かったですが、いまやポータルが主戦場ですから、そこで選ばれるために自社サイト以上に気合入れて情報公開している会社がいくつも見受けられます。

自社サイトにおいては、リニューアルして効果があったという方々なんかも結局 ” リニューアルして物件入力しまくったとかいままでやってなかったスマホ対策やったから " という単純な理由がネット集客増につながっているだけであって、あまり特出した戦略的な成功例ってなかなかないです。

(つまり若者ウケするデザインでつくって、スマホで見れるようにして、物件情報充実させればいい、と)

 

ただ、いくら集客あっても、物件だけで選ばれると「次がない」って残念なことになります。

 

よく安売りを戒める経営戦略書などで「安さで選ぶ客は安さでほかに流れる」とか言われますが、それと同じですね。

「物件だけでえらぶ客は物件だけでよそに行く」ので、いくら "うちでも紹介できますよ"と言ってみたところで関係が密でない会社とはそれっきりの関係になります。

「次もこの会社で決めるのが安心」という継続性がなくなってまうということです。商売としていちばんおいしいところを失うもったいなさ!

 

集客単価(コスト)や手間が上がってきている今、焼き畑農業がごとく次へ次へと新規集客していくよりも、きちんとした農耕型戦略つまり、一度決めたもらったお客さんには次も自分トコで決めてもらうって流れにしてもらいたいものです。

 

賃貸会社さんで戦略的な成功例とかいえば、やはり「長期的な観点から地元地域や保有顧客への接触サポートなどがしっかり行って、顧客循環の輪がきちんと出来上がってる」が昔からのセオリーです。

 

それを具現してたのが各地の地場大手とよばれる賃貸管理を一手に引き受ける総合不動産会社でした。

しかしながら、今の時代、かつては地元地域貢献・業界貢献へも熱心だった地場大手も世代が変わり変化してきました。
軽薄短小な効率化や費用対効果などといった言葉に踊らされ、短期利益に結び付かないそれら貢献の類は軽視しがちになっています。だから、昔は絶対的に強かった地場大手も、大企業にじわりじわりとシェア侵食されている感があります。

ひょっとしたら地方経済の疲弊の原因も知れかもしれませんね。あらゆる産業で同じようなことが起こっていて、地域貢献や顧客との関係性が軽視され、地場企業が外から来た大手にやられて最終利益が大企業によって東京にせっせと持っていかれてるからなんじゃないでしょうかね。

 

上記調査を見て、そんなことを思いました。

 

逆に言えば、そうした軽薄な対応の時代だからこそ、物件だけじゃなく、会社も人も売り込んで、顧客ときちんと関係を築いて、地元貢献もしっかりと行えば、大いなる勝ち目があるんじゃないでしょうかね。

実際そういう会社がうまくいってるし。

 

 

台風一過、がんばっていきましょう。

 

  
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