不動産ネット営業・集客・成約によく効くブログを目指します。

不動産仲介手数料両手禁止の影響は限定的?

Category:news/雑記 Date:2009.07.29 Wednesday
 民主党の不動産規制リスクは限定的に
NSJ日本証券新聞より引用
7月27日に発表された民主党の政策集「INDEX2009」の中で、「一つの業者が売り手と買い手両方から手数料を取る両手取引を禁止します」と述べたため、28日の株式市場では不動産仲介の住友不動産販売(8870)と東急リバブル(8879)の株価が急落した。

 住友不動産販売(8870)の前期の不動産仲介部門の売上高400億円の4分の3が両手取引なので、手数料が片方のみとなると150億円程度の減収要因になる見込み。

 ただ、メリルリンチ証券では最悪シナリオは実現しないだろうと見ている。
 宅地建物取引業法の改正をするとなると、改正案の策定に1年程度、国会審議で半年、周知徹底と施行まで半年と2年以上先となる見通し。
 海外でも5%程度の不動産手数料は存在している。
 日本で性急に仲介手数料を引き上げる法改正をすれば、零細業者の淘汰、個人の既存住宅の取引の停滞などのリスクもある。
 仮に法制度が変わるとすれば、現在より仲介手数料体系の透明性を高めるなどの措置になりそうなことや、中古住宅取引の活性化策も並行して具体化されるだろうから、影響は限定的となる見通しと想定。

 なお、新築のマンション・住宅の仲介の場合、手数料はデベロッパーからのみ片手。売り手、買い手の両方から仲介手数料が取れるのは中古住宅のみと解説。(W)

販売戦略上のインパクト出しはよくあることですが、
社会を混乱させるようなことをしてはいかんよ。
信念持ってやるにしても順序立てていかないと
ホント、建築基準法のときの二の舞になるよ。

他の件もそうだけど、政権獲得後は
あせって急改革はじめて混乱しそうですね。


大手不動産のみならず、首都圏の売買仲介やる会社は
みんな新築両手が大事なのだから、
両手禁止!とかイキナリやるとほんとにみんなが困ってしまいますよね。

基本的に、僕はバイヤーズエージェントやセーラーズエージェントは
日本の土壌では難しいと思っています。
もう十年来いわれているのに未だ成り立っていないし。

外国人の友達がいたり
外国がらみの会社で働いたことのある身としては
やっぱり文化や風土といった社会基盤がぜんぜん違うので、
エージェント的な仕事はなかなか難しいと思います。

それがBtoBであるならまだしも、BtoCは、
ファイナンシャルプランナーが単独で食っていけないのと同様、
プロの代理人という立場は日本では難しい。

端的にいえば、交渉ごとにおいての敵対精神が
わが国には風土としてあまり無いからです。


スキあらばだまされる、だまされたほうが馬鹿、
交渉ごとは戦い、だますかだまされるか生きるか死ぬか、

の文化と、

できれば物事は穏便に、相手の顔も立てて、
交渉事は強調と妥協の場、だますなんてとんでもない!
どこを譲ってどこを得るか、どうお互い納得するかが大事。

の文化の違い。


そもそも代理人=助っ人と代理人=取りまとめ役との
大きな違いがあると思うんだよね。

ヨーロッパで食い詰めた移民が広大な荒野の中で
西へ向かって自分の身一つを頼りに生きてきた歴史と
何千年も同じ大地で一緒に生きてきた我々とでは
そもそもモノの見方考え方自体がちがうから。

なんでもアメリカ様のお下がりありがたがる時代でもないよ。


だから、両手でもいいと思うけどね。
あちらの意見も汲んで、こちらの意見も汲んで、
お互い納得する感じで握手と。
僕の知っている街の不動産屋さんは賃貸でも売買でも
みんなそんな感じだと思いますが。


ただ、両手したいがためにみんなが物件囲い込み
共同仲介が崩れてくるのは、中小不動産会社の崩壊につながるので、
両手禁止よりも決まってない物件の囲い込み客付けお断りのほうを
何とかしたほうがいいんじゃないかと思いますよ。

というか、大手不動産会社、
株価急落で青くなったんなら、きちんと物件開放して
協調路線で行ったほうがいいんじゃない?


ま、どちらにせよ「何か」が変わりそうです。
それに伴って消費者の業者選球眼は
ますます厳しくなるやも知れません。

集客も減り、手数料収入も下落するかもしれない時代、
やはり大事なのは営業の質を上げ、
成約を高める工夫と努力だと思います。


僕の大好きな街の不動産会社さんには
時代の風に流されず、飛ばされず、
ぜひがんばっていただきたいものです。



追記です。

http://toriumi.jugem.cc/?eid=1937



  
| news/雑記 | 15:48 | comments(4) | trackbacks(1) |

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住宅空き家率、過去最高

Category:news/雑記 Date:2009.07.28 Tuesday

住宅空き家率、過去最高の13%
都市より地方で余る−総務省調査

Yahoo!Newsより引用

  総務省が28日発表した2008年10月現在の住宅・土地統計調査結果(速報)によると、全国の総住宅数は03年の前回調査比6.9%増の5759万戸で、このうち空き家は14.6%増の756万戸と、いずれも過去最多となった。総住宅数に占める空き家の比率は0.9ポイント増の13.1%でやはり過去最高。
 空き家の比率を都道府県別に見ると、山梨(20.2%)や長野(19.0%)など地方で高く、神奈川(10.5%)や埼玉(10.6%)など大都市圏は比較的低い。同省統計局は「住宅が余っている上、独居高齢者の入院などによる空き家も増えた」と分析している。 
先日も、不動産会社の社長さんたちに
いくつかの宴席にご招待いただきましたが、
空室率の微増はともかく、みなさん一様に
「物件が動かない」とおっしゃっていました。

動きが無いんだと。

少子高齢化、、、の話はさておき、
みんな目先の雇用不安/収入不安では、
動きたくても動けないのではないでしょうか。

夏枯れシーズンであることは確かですが、
状況がアレですから、例年以上なんだろうと推察します。


こんなときにこそ、「賃貸払い続けるなら」という理由で
売買へコンバートする作戦でうまくいっているという
話も聞き、当社サービスへのお申し込みも頂いていますが、
現在の状況では秋もどうなるかはわかりませんね。

それでも、この沈滞期においては、景気回復を待つだけの
待ちの姿勢では知らぬ間に衰退していくのではないでしょうか。
貧すれば鈍するではいけません。
どんなものでも守ってばかりでは勝てません。攻めなければ。

我々もがんばって皆さんをサポートせねば。

  
| news/雑記 | 21:53 | comments(0) | trackbacks(0) |

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Google不動産

Category:news/雑記 Date:2009.07.08 Wednesday

Internet Watchより引用
http://internet.watch.impress.co.jp/

Google Mapsが不動産検索を改良、オーストラリアなどでも開始

米Googleは6日、「Google Maps」の不動産検索を改良し、米国外でも提供を開始したと発表した。

 これまでも米国ではGoogle Mapsで不動産検索ができたが、さらに今回の改良によって、不動産に関係する検索語を入力することで条件の絞り込みまで行えるようになった。

 検索語が不動産検索に該当すると、条件絞り込みメニューが左欄に現れる。条件には、不動産の価格帯、バスルームやベッドルームの数などを指定できる。

 また、気に入った不動産があれば、ストリートビュー機能によって周辺を見て回ったり、周辺地域にある店舗や学校、病院などを検索することも当然ながら可能だ。Google Mapsを使った不動産検索には大きな利点があると言えそうだ。

 さらに米国以外でも、オーストラリアとニュージーランドで不動産検索サービスが開始された。いずれの国のサービスも、各国の不動産業者との提携関係によって実現したものだとしている。

 Google Mapsに不動産情報を掲載するために特別な条件はない。どの不動産業者でもフィードやGoogle Base APIを使って最新情報をアップロードできる。また、個人であっても代理店の許可さえあればデータをアップロード・登録できるとしている。これらの詳細な情報は英語で提供されている。


いずれ日本版も出るのでしょうかね。
そして不動産ポータルも Yahoo!vs Google となってしまうと。

日本の場合は米国と違ってシステム等「発達」していますので、
単純な取り込みは難しいでしょうが、
それでも利用者の利便という面から見れば、
検索エンジン直結というメリットは大きいでしょうね。
それは、ヤフー不動産がかつて大規模リニューアルを施し、
その後、今に至るまで堅調なのを見てもわかるとおりです。

現在、GoogleMapsのデータはアットホームからの取り込みですので、
その点を考えるとアットホームがGoogleと組む可能性は高く、
ますますアットホーム王国が栄える感じがします。
不動産ポータルと言えば、今ではホームズが一番がんばっていますが、
IRを見ると「目指せ100億円!」ということで、
アットホームはサイトを見ると年商が219億とあるのでかないません。
もともと紙媒体での物件流通がメインのアットホームも、
ここ数年来急速にWEBに傾斜してきており、
管理画面等の変更やサービスの急激な追加により
今後は不動産のWEBといったらアットホームになりそうです。

不動産はいろんな意味でWEBとの親和性が高く、
中小企業が群雄割拠する戦国時代が長く続く業界。
最近ではいろんなWEB業者がこの不動産業者市場をめぐって
水面下で激しい戦いが繰り広げられてします。

いままではその独特な(しかも地域差もある)商取引慣行と、
様々なイメージから来るものが参入障壁となっていたわけですが、
今般の不況に接し、他業界で食えなくなってきたWEB業者が
広告負担の高い不動産業目指してやってきています。

某上場企業のIRを見ると、当月の伸び率はわずかにヒトケタ。
「不動産市場は急速な冷え込みで…」というお題目な感じでしょうが、
実は小さな新規参入業者が急速に増加したために
限られたパイが食われているにすぎません。

不動産業者が業界内で熾烈な争いを繰り広げるのと同様、
我々周辺業もまた熾烈な争いの時代になりました。
我々もまた安穏としてはいられない状況です。

ま、

なにわともあれ、Google不動産、数年前から言われてますが、
なんか日本でも近そうですね。


  
| news/雑記 | 12:41 | comments(2) | trackbacks(1) |

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時代の流れとビジネスモデル

Category:news/雑記 Date:2009.05.13 Wednesday

吉祥寺の伊勢丹が閉鎖するようで、
知らなかったけれど三越はもう閉店していたようで、
浪人時代をあの街で過ごした身としてはショックです。

街の真ん中にドーンと大きかったからなぁ。


デパートも大変なようですが、この苦境は不況が理由ではないと思います。

憧れデパートも、時代にそぐわなくなってきているのでしょう。
休日デパートに出かけるのが家族みんなの楽しみで、
子供の僕らは、最上階のレストランで食べる
「チキンライスに日の丸のお子様ランチ」がとてもとても待ち遠しい。

そんな昔の状況を前提に作られたビジネスモデルですから、
今はもうその状況が変わったのだから、根底が崩れています。
単純に考えて今は「行く理由」が見当たりませんもの。

考えてみれば新聞やテレビの苦境なんかもそうですよね。
みんなが情報を得られるソースが限られていた場合には
巨大な組織、媒体にみんなの耳目が集中し、成り立っていたけれど、
これだけ情報が分散化され、だれでも情報発信者、
どこからでもいつでも世界中から情報発信と取得が可能になった現状では、
かつての栄光も翳るのは必然といえるでしょう。


いろんなところでビジネスモデルが崩れてきているような気がします。

我々のメインクライアントである不動産業界も同様。

ライフスタイルも変化してきていて、とりあえず
新築だった埋まるとか、建てときゃ売れる時代でもない。

人口自体が我々の世代(75年前後)を境に急減少、
20代前後では約2/3程度まで減少。
生まれたて世代では半分程度まで減少。

明らかにお客さん自体が減少していますもん。

加えて、顧客の収入の格差はたぶん改善しないどころか
今後も深刻化していくであろうと思われます。
大きな企業だって雇用不安、存続不安の時代です。
右肩上がりの収入増を期待できる時代でもありません。
おしゃれな生活も夢のマイホームも「生きていく」に縛られます。

時代が変わっているのだから、相手が変わっているのだから、
根底からビジネスを転換していかないと厳しいと思います。


今週号の東洋経済ではすばらしい取り組みをしている会社が紹介されていますが、
その会社たちの取り組みをみるに、やっぱりサービスありきというか、
本質を求め追求し、それを提供する、そういう企業体質・企業努力があって、
なおかつそれを上手に表現できたところが生き残るのではないかと思います。

とある外国人メイン賃貸業の会社さんは、物件がたりないからと
ウチが借りてリスクは全部とるから貸して!と奔走してたりしますし、
売買ですと王道だけれどしっかりと「接客重視」の会社さんで、
店構え身なり立ち居振る舞いは当然ながら、
案内前の接客を何より大事にする会社はぜんぜん困ってないです。

ホームページやSEOなどの手段に期待をかける人も会社も
相変わらず多いですが、そんなことをどれだけやったって、
会社の動きが「いままでと同じ」では先がないと思います。

売上を上げる、そのためにはその源泉となるビジネスモデルを見直し、
組織自体を変革する。そういう必然性に迫られているような気がする。

いまなら簡単です。不動産業界なら特に、やれば効果が出せます。
なぜなら、ライバルがちゃんとやってないから。
それは他業者をリサーチすればすぐわかる。
話をしてみればすぐわかる。案内されてみたらすぐわかる。
店舗の外観を見ればすぐわかる。
しっかりとやっている会社はとてもとても少ない。
だから、簡単にサービスで差別化が図れる。実に簡単デス。

大変な会社が多い昨今、変なコンサルや情報商材が売れてたりするらしいですが、
他人のワケノワカラナイ理屈に振り回されるのではなく、
出来ることからしっかりとやっていったほうが良いと思いますよ。
お店の掃除、中のレイアウト、スタッフの服装、ロールプレイ(接客訓練)、
挨拶、電話対応、既存客フォロー、接客お礼状、、、、、
お金かけずにやれることってたくさんありますって。

ま、集客はどのみち今後も減るんだから、消耗戦に自ら突入していくのではなく
少ない中でもせめて来てくれたお客さんにはきちんと信頼され、
喜ばれるための対応をしっかりやりましょう。

お客さんは少なくなってもゼロではないわけですから。
あとはライバルとの差別化、選ばれる会社になるかどうかだと思いますよ。


  
| news/雑記 | 13:35 | comments(0) | trackbacks(0) |

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不動産仲介業にも不況の風

Category:news/雑記 Date:2009.01.09 Friday
週刊住宅ブログより引用
 西武ホールディングスは8日、連結子会社の西武不動産流通(東京都新宿区、牧野博一社長)を解散すると発表した。競争激化で収益が悪化し、今後も改善が見込めないため。3月に営業終了、09年度中に清算する。解散が同社の業績に与える影響は軽微としている。
 西武不動産流通の07年度決算は、売上高が7億8600万円、最終利益が2億4000万円の赤字だった。西武HDは今後、不動産仲介事業から撤退し、子会社の西武不動産が手がける開発事業などに専念する。


週刊住宅ブログに西武流通解散、西武HD仲介業撤退の報がありました。
西武線に2年ほど住んだので、ちょっとショックですね。
西武線車内で「レインボー」を良く見かけてましたし。

サイトを見てもパッとしない印象はぬぐえませんが、
ブランド力の点で言えば他社にはないメリットがあるでしょうし、
やっぱり企業統治の観点から独自色や経営力が出せなかったのでしょうか。

先ごろまではデベロッパー・マンション販売が話題の主役でしたが、
今後は仲介やその他不動産業へも大きな影響になるのでしょう。

繁忙期を前に大変残念なことですね。

昨年夏以降、仲介業でも、売買の方が賃貸業を、賃貸の方が売買を
とハイブリッド経営化が進んできています。
同様に設計事務所や建築業、リフォーム業の方々が
仲介業に乗り出す状況も見受けられます。

そもそも不動産業、特に仲介は開・廃業の多い業種といえど、
数万社の膨大な競争ひしめく業でありますから、
今般の不景気問わせて悪い意味での
相乗作用的な面も出てきているように思います。

ますます競争は厳しくなり、大手といえども安穏としていられない状況ですね。
中小不動産会社さんはなおさらです。

しかしながら、勝ち残る道はまだまだ沢山あると思います。
不動産業のネット戦略一つにとっても、
小回りの聞かない大手よりもすぐさま実行できる小さな会社にこそ有利です。

その昔、織田信長は兵力の強弱・多少をスピードでカバーしました。
ライバルが戦闘体制整わないうちに電撃攻撃で圧倒するのです。
尾張+美濃統一も近畿制覇もスピード勝負でした。

状況がめまぐるしく変わる昨今、消費者の心理的な冷え込みが大な昨今、
いまこそスピードを持って「やれることをやる」ことが大事かと思います。

今年は不況ゆえに人々はネットを使い慎重に
物件選び会社選び営業選びをすることでしょう。
ある意味、ネットに力を入れる不動産会社さんにとっては
チャンスかもしれませんね。

ぜひ、事前準備を怠りなく。
http://www.it-rex.jp/mail3/form.php

  
| news/雑記 | 18:10 | comments(2) | trackbacks(0) |

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ブログをきっかけにテレビ取材が

Category:news/雑記 Date:2008.11.06 Thursday
以前ブログを作らせていただいた緑が丘ホームズの岡本社長
テレビ東京WBS(ワールドビジネスサテライト)にでておられました。
おめでとうございます。イキナリビッグデビュー。

作らせていただいたブログをきっかけに
メディア出演がかなったのはこれで数度目。

やっぱり、せっかくの社長ブログはキチンと顔を出しておくべきです。
やっぱりブログは無料のテンプレートのままではなく
オリジナルブログにしておくのが一番です。いまさらですが。

もちろん、キチンと更新することも。

岡本社長はマメにキチンと更新されているからこそ
WBSの担当者さんの目にも留まったのでしょう。

コレをきっかけにメインサイトのアクセス伸びるといいですね。

きっと、いつも見てくれているユーザーさんも、
岡本社長の顔が見え、本音が見え、その心に触れるからこそ
多くの不動産業者の中から同社を選ぶのでしょう。

ぜひ皆さんもブログをオリジナルにして、
毎日一生懸命更新しましょう!


  
| news/雑記 | 23:33 | comments(0) | trackbacks(0) |

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アメリカのダイナミズム

Category:news/雑記 Date:2008.11.05 Wednesday

オバマ大統領誕生の報を受け、改めてアメリカという社会の
大きさを感じずに入られませんでした。

1865年の奴隷制度廃止以来実に144年、
マーティン・ルーサー・キング牧師の死から41年、
この未曾有の経済危機の折、初の黒人大統領を選んだ
アメリカという国の大きさを感じずにはいられません。

人種の壁を越えて、新しいリーダーを選んだアメリカ
その社会の根底にあるのは、まちがいなく
変革の精神、チャレンジ精神です。

チャンスを求めて新天地に来たベンチャーたちのDNAは、
危機こそチャンスに変え、あらたなる時代を
切り開いていくのではないでしょうか。

今、アメリカは危機の只中にいますが、
今回のこのような歴史的な出来事を見るにつれ、
いずれは再び力強く復活するであろう気がします。

言うこともかっこいいよ。

If there is anyone out there

who doubts that America is a place where anything is possible,
who still wonders if the dream of our founders is alive in our time,
who still questions the power of our democracy,

tonight is your answer.


>> AFPの動画

ぜひ、わが国麻生政権にも彼らに負けないパワーで
わが国を力強く引っ張っていってもらいものですね。


  
| news/雑記 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |

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砂上の楼閣

Category:news/雑記 Date:2008.11.03 Monday
すでにあちこちで言われていますが、
ドバイで2.5Kmもの高さを持つビルの計画が始まっているようです。

http://www.gizmodo.jp/2008/10/25km.html

高さ1kmのやつ(ブルジュドバイ)はすでに建築中のようですが、
写真を見る限り砂地におったててるわけで、
建てるの日本の会社じゃなくて大丈夫なのかよ?って思いますね。
(サムスン建設が受注しているらしいです。)

▼ほら、見るからに砂漠でしょう?さらに海に近いし。
ブルジェドバイ


ちなみに、海に近くて砂地で昨今高層ビル街で地盤沈下の著しい上海の
森ビル上海ヒルズは「50センチも掘れば水があふれる柔らかい地盤のため
コンクリート杭を2271本も突き刺して作られた
」そうです。

さらにちなみに、上海ヒルズは金融危機の影響を受け、
賃貸契約率は50%止まりだとか、、。
http://www.jiji.com/jc/zc?k=200810/2008102600190


もっとちなみに、ドバイの建築現場では、、
抱腹絶倒、下記をご覧ください。
http://blogs.yahoo.co.jp/poppin_96/45173075.html


大元のネタ元:
http://blog.livedoor.jp/dqnplus/archives/1187580.html

  
| news/雑記 | 12:41 | comments(0) | trackbacks(0) |

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3D 飛び出す雑誌

Category:news/雑記 Date:2008.10.30 Thursday


元記事: http://wiredvision.jp/news/


映像見てびっくりしました。

温故知新、テクノロジーと既存のもが結びつくことで
新しい時代が作られるといった感じがします。

雑誌もおまけに頼るではなく、この動画のように何かと結びつくことで
ある種の具現化ができると新しい成長軌道を描けるのかもしれませんね。

  
| news/雑記 | 13:59 | comments(0) | trackbacks(0) |

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畑がついてるエコアパート

Category:news/雑記 Date:2008.10.25 Saturday
今後は賃貸物件の供給過剰と住む人(世帯等々)の減少から
ターゲットを変えるか、もしくは物件の差別化というところが
必須な感じになってくると思われます。

賃貸経営も、もうアパート建てただけではダメで、
ハード面でもソフト面でも差別化し、尖った形で提供していく。
そのためには不動産会社だけではなく大矢さん側ももっと能動的になって
マーケットに対峙していかなければいけない、
ということを最近いろんな人から聞いているのですが、
テレビを見ていたら、ステキなアパートの紹介されてました。

畑が付いているエコアパートだとか。
うわぁ、住みたい!っておもってしまいましたよ。
(まぁ、独り者だから無理なんですが。)

下記のブログやサイトからご覧いただけますので、ぜひどうぞ。


本家: http://blog.canpan.info/eco-apa/

本家ブログには構想〜建築までの記事が並んでいます。
プロジェクトメンバーの心意気を感じますね。
さかのぼってみるとリアルタイムな感じがして、
今更ながらブログってすごいなぁと思います。

以下は、他サイトの評価記事です。


http://www.glinet.org/inspiredetail.asp?id=5783&CatID=955


http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/Watcher/20070702/276488/

http://allabout.co.jp/family/volunteer/

評価:
自然食通信社
¥ 2,100
Amazonおすすめ度:
<人生哲学=家作りのプロセス>がわかるすばらしい本です。
5度びっくり!
  
| news/雑記 | 22:41 | comments(0) | trackbacks(0) |

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